الزام به ایفای تعهد پیش‌فروش ساختمان براساس قانون جدید ثبت؛ وقتی سازنده واحد را تحویل نمی‌دهد
تصور کنید سه سال پیش آپارتمانی را پیش‌خرید کرده‌اید و بیشتر پول را پرداخته‌اید. موعد تحویل گذشته، ساختمان هنوز پایان‌کار ندارد و سازنده هر بار وعده تازه‌ای می‌دهد. شنیده‌اید چند خریدار دیگر هم همین وضع را دارند. الزام به ایفای تعهد پیش‌فروش راهی است که خریدار را از انتظار بی‌پایان بیرون می‌آورد و سازنده را به تحویل واحد و تنظیم سند وامی‌دارد.
پولی که در پیش‌خرید پرداخت می‌شود، اغلب پس‌انداز سال‌های یک خانواده است. اگر دعوا ناقص طرح شود، مثلا الزام به تنظیم سند بدون الزام به اخذ پایان‌کار، ممکن است حکم قابل اجرا نباشد و سال‌ها از دست برود. از این رو قرارداد، رسیدهای پرداخت و وضعیت ثبتی ساختمان باید پیش از دادخواست توسط وکیل ملکی بررسی گردد تا این سرمایه حفظ شود.
به زبان ساده، الزام به ایفای تعهد پیش‌فروش یعنی دعوایی که پیش‌خریدار برای وادار کردن سازنده به انجام تعهدهایش طرح می‌کند، مثل تکمیل و تحویل واحد، اخذ پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی. این دعوا در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود و خواسته‌ها باید به ترتیب در یک دادخواست بیایند. خسارت تأخیر طبق ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان یا وجه التزام قرارداد هم قابل مطالبه است. قرارداد پیش‌فروش طبق قانون جدید ثبت باید رسمی باشد.
تعهدهای سازنده در پیش‌فروش
طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، قرارداد طرفین را نه فقط به آنچه در آن نوشته شد، بلکه به همه نتایجی که عرف و قانون از آن می‌شناسد ملزم می‌کند. در پیش‌فروش ساختمان این نتایج سه دسته اصلی دارند. سازنده باید واحد را با مشخصات قرارداد تکمیل و در موعد تحویل کند. باید پایان‌کار شهرداری و صورتمجلس تفکیکی اداره ثبت را بگیرد. و در پایان باید در دفترخانه حاضر شود و سند رسمی واحد را به نام خریدار تنظیم کند.
قانون پیش‌فروش ساختمان، مصوب ۱۳۸۹، تعهدهای دیگری هم دارد. طبق ماده ۷، اگر متراژ واحد بیش از پنج درصد با قرارداد فرق داشته باشد، خریدار حق فسخ دارد. طبق ماده ۹، سازنده مسئول عیب‌های ساختمان است و باید بیمه مسئولیت داشته باشد. ماده ۱۲ هم به خریدار اجازه می‌دهد که اگر پیشرفت کار از برنامه عقب بماند، پرداخت قسط‌ها را به گزارش مهندس ناظر منوط کند.
خسارت تأخیر در تحویل واحد
ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان برای تأخیر سازنده خسارت مشخصی تعیین کرده است. برای خود واحد، پارکینگ و انباری، سازنده اجرت‌المثل بخشی را که تحویل نداده تا روز تحویل می‌پردازد. برای مشاعات روزانه نیم درصد و برای خدمات عمومی روزانه یک‌دهم درصد ارزش روز تعهدهای انجام‌نشده تعیین شده است. این خسارت‌ها خیارهای خریدار را از بین نمی‌برد.
اگر قرارداد وجه التزام روزانه یا ماهانه تعیین کرده باشد، دادگاه طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی همان مبلغ را حکم می‌دهد. برخی دادگاه‌ها پیش از پرداخت باقی‌مانده ثمن، خسارت تأخیر را نمی‌پذیرند. پس خریداری که بخشی از ثمن را نپرداخته، باید پیش از دعوا وضعیت پرداخت‌های خود را روشن کند.
سازنده واحد پیش‌خرید شما را تحویل نمی‌دهد؟
تصویر قرارداد پیش‌فروش، رسیدهای پرداخت و وضعیت ساختمان را از طریق واتس‌اپ ارسال فرمایید. پس از بررسی، خواسته‌های لازم و ترتیب آن‌ها به‌صراحت اعلام می‌شود.
ترتیب خواسته‌ها در دادخواست
بیشترین آسیب در این پرونده‌ها از دادخواست ناقص می‌رسد. اگر ساختمان هنوز پایان‌کار ندارد، حکم الزام به تنظیم سند به‌تنهایی قابل اجرا نیست. پس خواسته‌ها باید به این ترتیب بیایند: الزام به اخذ پایان‌کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، الزام به تحویل واحد در صورت تحویل ندادن، الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت تأخیر یا وجه التزام.
اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۰/۲۹۹ اعلام کرد که دادگاه می‌تواند مالک زمین و سازنده را با هم به اخذ پایان‌کار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند ملزم کند. پس اگر زمین به نام مالکی جدا از سازنده است، او هم باید طرف دعوا باشد. طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، این دعوا در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود.
پیش‌تر ماده ۲۰ قانون پیش‌فروش ساختمان اختلاف‌ها را به هیئت داوری می‌سپرد. قانون جدید ثبت این ماده را حذف کرد و امروز رسیدگی با دادگاه است.
الزام به ایفای تعهد پیش‌فروش براساس قانون جدید ثبت
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هر نوع پیش‌فروش ساختمان را در ماده ۱ آورده است. قرارداد پیش‌فروشی که پس از اجرای قانون با سند عادی تنظیم شود، در دادگاه شنیده نمی‌شود، جز برای پس گرفتن پولی که خریدار پرداخت کرد. اجرای این ماده به دلیل مشکلات اجرایی با تأخیر همراه بود و برای بیشتر املاک از حدود خرداد ۱۴۰۶ اجرا می‌شود. ماده ۳ قانون پیش‌فروش هم از ابتدا قرارداد رسمی را لازم می‌دانست.
ماده ۱۴ قانون جدید برای هر واحد شناسه یکتا پیش‌بینی می‌کند. بدون این شناسه، قرارداد پیش‌فروش رسمی تنظیم نمی‌شود و پس از معامله، شناسه واحد قفل می‌شود تا سازنده نتواند آن را دوباره بفروشد. پیش‌فروش با سند عادی طبق ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش جرم است و مجازات حبس یا جزای نقدی دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی دارد. مالکی که زمین را به سازنده سپرده هم باید مقاله شکایت از سازنده در مشارکت در ساخت را ببیند.
سؤال‌های متداول درباره الزام به ایفای تعهد پیش‌فروش
بله، ولی حکم به‌تنهایی قابل اجرا نیست. خواهان باید در همان دادخواست ابتدا الزام سازنده به اخذ پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی و سپس الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد.
اگر قرارداد وجه التزام تعیین کرده باشد، همان مبلغ. در غیر این صورت طبق ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان، اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده واحد تا روز تحویل و برای مشاعات و خدمات عمومی درصد روزانه‌ای از ارزش تعهدهای انجام‌نشده.
قرارداد پیش‌فروشی که پس از اجرای ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با سند عادی تنظیم شود، در دادگاه شنیده نمی‌شود، جز برای پس گرفتن پولی که پرداخت شد.
پس‌اندازی که به سازنده سپرده‌اید، با دعوای کامل حفظ می‌شود
تصویر مدارک را از طریق واتس‌اپ یا تلگرام ارسال فرمایید یا تماس بگیرید. هزینه بررسی حقوقی در برابر ارزش آپارتمان و سال‌هایی که یک دادخواست ناقص از دست می‌گیرد، سرمایه‌ای برای حفظ دارایی شماست.
با وکیل مشورت کنید
پیش از هر اقدام، با یک مشاوره بدانید دقیقاً کجا ایستاده‌اید و چه چیزی را نباید از دست بدهید.
مشاوره مشاوره فوری