دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی پیشفروش ساختمان در قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
چکیده مطلب : دعوای الزام به ایفای تعهدات در قراردادی پیشفروش، یکی از پرچالشترین دعاوی ملکی است. با تلفیق «قانون پیشفروش ساختمان» و اجرایی شدن «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، رویه محاکم به سمت بیاعتباری کامل قراردادهای عادی پیشفروش حرکت کرده است. وفق قوانین جدید، هرگونه تعهد به انتقال در قالب پیشفروش باید از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد و منحصراً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. در این مقاله به بررسی تخصصی نحوه طرح دعوا علیه سازنده متخلف، مطالبه وجه التزام و الزامات قانونی صدور سند رسمی میپردازیم.
تحلیل ماهیت تعهدات سازنده (پیشفروشنده) در رویه قضایی هنگامی که شخصی اقدام به پیشخرید یک واحد ساختمانی میکند، سازنده (پیشفروشنده) مجموعهای از تعهدات اصلی و فرعی را بر عهده میگیرد. عدم انجام هر یک از این موارد در موعد مقرر، برای پیشخریدار حق طرح «دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی» را ایجاد میکند. در محاکم حقوقی، این تعهدات معمولاً در سه دسته اصلی طبقهبندی میشوند:
۱. تعهد به تکمیل و تحویل مبیع در موعد مقرر.
۲. تعهد به اخذ پایانکار شهرداری و صورتمجلس تفکیکی.
۳. تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال به نام پیشخریدار.
مستند به ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم مینماید، بلکه به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود نیز ملزم میکند.
تاثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات بر قراردادهای پیشفروش یکی از بزرگترین تحولات حقوقی اخیر، لزوم تطبیق قراردادهای پیشفروش با «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است. تا پیش از این، بسیاری از محاکم قراردادهای عادی پیشفروش را با استناد به اصل حاکمیت اراده (ماده ۱۰ قانون مدنی) میپذیرفتند. اما اکنون، مستند به ماده ۱ این قانون جدید و همچنین تصریحات قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، تنظیم قرارداد پیشفروش صرفاً باید به موجب سند رسمی انجام شود. مشاوران املاک مطلقاً حق تنظیم مبایعهنامه عادی برای پیشفروش را ندارند و صرفاً باید پیشنویس توافقات را در سامانه ثبت وارد نموده و طرفین را جهت تنظیم سند رسمی پیشفروش به دفترخانه ارجاع دهند. عدم رعایت این تشریفات، موجب عدم استماع دعوای الزام به تنظیم سند در محاکم بر پایه اسناد عادیِ تنظیمشده پس از قانون خواهد شد.
نحوه تنظیم دقیق خواسته در دادخواست حقوقی یکی از اشتباهات رایج که منجر به صدور «قرار عدم استماع دعوا» یا «قرار رد دعوا» میشود، تفکیک خواستههایی است که با یکدیگر ارتباط طولی دارند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان پیشفروش شده، مستلزم آن است که مقدمات صدور سند فراهم باشد. چنانچه ساختمان فاقد پایانکار باشد، خواهان مکلف است در ستون خواسته، موارد زیر را به ترتیب قید نماید:
- تقاضای الزام خوانده به اخذ پایانکار از شهرداری.
- تقاضای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی از اداره ثبت.
- الزام به تحویل مبیع (در صورت عدم تحویل).
- الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال.
- مطالبه وجه التزام (خسارت تاخیر در انجام تعهد) مستند به ماده ۲۳۰ قانون مدنی تا زمان اجرای کامل حکم.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند، بدون تقاضای الزام به اخذ پایانکار (در فرضی که پایانکار صادر نشده باشد)، از منظر رویه قضایی قابلیت استماع ندارد و دادخواست رد خواهد شد.
وضعیت شرط داوری در اختلافات پیشفروش ساختمان وفق ماده ۲۰ قانون پیشفروش ساختمان، کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیشفروش باید از طریق هیات داوری حل و فصل گردد. با این حال، از آنجایی که آییننامه اجرایی این هیاتها در بسیاری از حوزههای قضایی به طور کامل عملیاتی نشده و هیاتهای مذکور تشکیل نگردیدهاند، بر اساس نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، تا زمان تشکیل این هیاتها، رسیدگی به دعاوی الزام به ایفای تعهدات پیشفروش در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی محل وقوع ملک میباشد.
سوالات متداول درباره دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی پیشفروش ساختمان در قانون جدید
خیر؛ مستند به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و قانون پیشفروش ساختمان، قراردادهای عادی پیشفروش فاقد اعتبار اثباتی در محاکم هستند. مشاوران املاک مکلفند صرفاً پیشنویس را در سامانه ثبت وارد کنند و تنظیم نهایی قرارداد منحصراً باید در دفتر اسناد رسمی و با صدور سند رسمی پیشفروش انجام پذیرد. در غیر این صورت دعاوی ناشی از آن در مراجع قضایی مسموع نخواهد بود.
گام اول بررسی وضعیت پایانکار ساختمان است. وفق رویه قضایی، صدور سند رسمی منوط به اخذ پایانکار شهرداری و صورتمجلس تفکیکی است. خواهان باید در دادخواست خود، در صورت آماده نبودن این مقدمات، ابتدا «الزام سازنده به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی» و سپس «الزام به تنظیم سند رسمی» را مطالبه نماید.
چنانچه در قرارداد رسمی پیشفروش، وجه التزام روزانه یا ماهانه (خسارت تاخیر) تعیین شده باشد، دادگاه مستند به ماده ۲۳۰ قانون مدنی سازنده را عیناً به پرداخت همان مبلغ محکوم میکند. در غیر این صورت، قانونگذار در قانون پیشفروش ساختمان ضرایب مشخصی (مانند اجرتالمثل بخش تکمیل نشده) را برای جبران خسارت تعیین نموده است.
مستند به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به اموال غیرمنقول (از جمله الزام به تحویل، الزام به تنظیم سند و اخذ پایانکار) در صلاحیت انحصاری دادگاه عمومی حقوقیِ محل وقوع ملک است؛ حتی اگر اقامتگاه خوانده (سازنده) در شهر دیگری باشد.
I’ve been trying a few sites lately and this one is actually smooth. The payouts are fast and the interface is easy to navigate. Definitely check out phwin25ph if you want a hassle-free experience.