وکیل مشارکت در ساخت براساس قانون جدید ثبت؛ قراردادی که زمین شما را حفظ می‌کند

تصور کنید زمین یا خانه قدیمی خانواده را برای ساخت آپارتمان به سازنده‌ای می‌سپارید. سازنده خوش‌برخورد است، نمونه کارهایش را نشان می‌دهد و یک قرارداد چاپی از پیش نوشته جلوی شما می‌گذارد. همه چیز در یک جلسه امضا می‌شود و چند روز بعد وکالت‌نامه‌ای در دفترخانه به نام او ثبت می‌شود. وکیل مشارکت در ساخت دقیقا برای همین جلسه است، چون بیشتر اختلاف‌های سال‌های بعد از همان چند صفحه قرارداد سرچشمه می‌گیرد.

در مشارکت در ساخت، مالک پیش از دریافت حتی یک متر آپارتمان، باارزش‌ترین دارایی خانواده را در اختیار سازنده قرار می‌دهد. خانه قدیمی تخریب می‌شود و تا پایان پروژه، تنها چیزی که از حق مالک محافظت می‌کند متن قرارداد و ضمانت‌های آن است. از این رو قرارداد باید پیش از امضا توسط وکیل ملکی تنظیم یا بازبینی گردد تا سهم مالک در هر مرحله از پروژه حفظ شود.

به زبان ساده، وکیل مشارکت در ساخت وکیلی است که قرارداد میان مالک زمین و سازنده را تنظیم یا بررسی می‌کند و اگر اختلافی پیش بیاید، در دادگاه از موکل دفاع می‌کند. مهم‌ترین بخش کار او پیش از امضاست: تعیین دقیق سهم هر طرف، زمان‌بندی، وجه التزام تأخیر، ضمانت‌های سازنده و انتقال مرحله‌ای سهم او. طبق قانون جدید ثبت، قرارداد مشارکت در ساخت در حکم پیش‌فروش است و باید با سند رسمی در دفترخانه تنظیم شود.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست

قانون مدنی عقدی به نام مشارکت در ساخت را تعریف نمی‌کند. این قرارداد بر پایه ماده ۱۰ قانون مدنی معتبر است که هر قرارداد خصوصی را، اگر خلاف صریح قانون نباشد، برای طرفین نافذ می‌داند. در این قرارداد مالک زمین را به‌عنوان آورده در اختیار می‌گذارد و سازنده هزینه ساخت، اخذ پروانه و اجرای پروژه را بر عهده می‌گیرد. در پایان، واحدها به نسبتی که قرارداد تعیین کرد میان دو طرف تقسیم می‌شوند.

چون قانون جزئیات این رابطه را تعیین نمی‌کند، تقریبا همه چیز به متن قرارداد بستگی دارد. قراردادهای چاپی بنگاه‌ها معمولا به سود سازنده‌اند و موضوع‌هایی مثل انتقال مرحله‌ای سهم، ضمانت حسن انجام کار یا مسئولیت بدهی‌های پروژه را مبهم می‌گذارند. هر ابهامی در این متن، در دادگاه به اختلافی چندساله تبدیل می‌شود.

بندهایی که وکیل مشارکت در ساخت بررسی می‌کند

نخستین بند، سهم‌بندی است. قرارداد باید نسبت سهم هر طرف را مشخص کند و بگوید کدام واحدها با چه طبقه، جهت، متراژ، پارکینگ و انباری به مالک می‌رسد. نوشتن «پنجاه درصد واحدها» بدون تعیین واحدهای مشخص، در پایان کار زمینه اختلاف بر سر بهترین واحدها را فراهم می‌کند. مشخصات فنی و نوع مصالح هم باید پیوست قرارداد باشد.

بند دوم، زمان‌بندی است. مهلت اخذ پروانه، شروع عملیات، پایان اسکلت، اخذ پایان‌کار و تحویل واحدها باید جدا تعیین شود و برای تأخیر در هر مرحله وجه التزام روزانه یا ماهانه بیاید. طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی، دادگاه همان مبلغی را که طرفین برای تأخیر تعیین کردند حکم می‌دهد و مالک دیگر نیازی به اثبات میزان خسارت ندارد.

بند سوم، هزینه‌ها و بدهی‌هاست. عوارض شهرداری، هزینه انشعاب‌ها، مالیات، بیمه کارگران و بدهی به پیمانکاران فرعی باید روشن بر عهده یکی از طرفین قرار گیرد. اگر این بند مبهم بماند، ممکن است مالک در پایان کار با مطالبه‌هایی روبه‌رو شود که هرگز در محاسبه سهم خود ندید.

ضمانت‌های سازنده و انتقال مرحله‌ای سهم

بزرگ‌ترین خطر برای مالک این است که سهم سازنده پیش از ساخت به نام او منتقل شود. اگر سازنده در همان ابتدا سهم خود از زمین را بگیرد و پروژه را رها کند، مالک با شریکی روبه‌رو است که بخشی از زمین را دارد و هیچ تعهدی را انجام نداد. راه حل، انتقال مرحله‌ای است. یعنی سهم سازنده به نسبت پیشرفت کار، مثلا پس از اسکلت، پس از سفت‌کاری و پس از پایان‌کار و بر پایه گواهی مهندس ناظر به نام او منتقل شود.

ضمانت دوم، تضمین حسن انجام تعهد است. سازنده می‌تواند ضمانت‌نامه بانکی، چک، سفته یا وثیقه ملکی بسپارد. ضمانت‌نامه بانکی و وثیقه ملکی از همه مطمئن‌تر است، چون وصول آن به اعتبار شخصی سازنده بستگی ندارد. مبلغ تضمین باید با ارزش زمین و هزینه تکمیل پروژه متناسب باشد تا اگر سازنده کار را رها کرد، مالک بتواند پروژه را با پیمانکار دیگری به پایان برساند.

وکالت‌نامه سازنده؛ پرخطرترین سند پروژه

در بیشتر پروژه‌ها مالک برای اخذ پروانه، انشعاب‌ها و گاهی فروش واحدهای سهم سازنده، به او وکالت می‌دهد. طبق ماده ۶۷۹ قانون مدنی، وکالتی که در ضمن عقد لازم بلاعزل شود، تا وقتی آن عقد پابرجاست قابل عزل نیست. پس وکالت‌نامه‌ای که دامنه آن از نیاز پروژه گسترده‌تر باشد، ممکن است به سازنده اجازه فروش سهم مالک یا دریافت وام با وثیقه کل زمین را بدهد.

وکیل مشارکت در ساخت دامنه این وکالت را به کارهای لازم برای همان پروژه محدود می‌کند و فروش واحدهای سازنده را به پیشرفت کار پیوند می‌زند. واحدهای سهم مالک هم باید به‌صراحت از موضوع وکالت بیرون بمانند. اگر سازنده با سوءاستفاده از وکالت سهم مالک را بفروشد، مقاله شکایت از سازنده در مشارکت در ساخت مسیر شکایت حقوقی و کیفری را شرح می‌دهد.

مشارکت در ساخت براساس قانون جدید ثبت

ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان را اصلاح کرد. طبق متن جدید، هر قراردادی با هر عنوانی که مالک رسمی زمین به‌موجب آن با سازنده مشارکت در ساخت می‌کند، در حکم پیش‌فروش است و باید رسمی تنظیم شود. طبق ماده ۱ قانون الزام، دعوایی که بر پایه قرارداد عادی پس از اجرای قانون طرح شود، در دادگاه شنیده نمی‌شود، جز برای پس گرفتن آنچه طرفین پرداختند.

اجرای این قانون به دلیل مشکلات اجرایی با تأخیر همراه بود. برای ملکی که سند حدنگار آن از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده، از تاریخ صدور سند و برای بقیه املاک از حدود خرداد ۱۴۰۶ اجرا می‌شود. پس از آن، قراردادی که در بنگاه با سند عادی امضا شود، در روز اختلاف ارزشی در دادگاه ندارد. ماده ۱۴ این قانون هم برای هر واحد شناسه یکتا پیش‌بینی می‌کند تا سازنده نتواند یک واحد را دو بار بفروشد. خریدارانی که از سازنده واحد پیش‌خرید کردند، باید مقاله الزام به ایفای تعهد پیش‌فروش را هم ببینند.

نقش وکیل مشارکت در ساخت در حل اختلاف

اگر اختلاف پیش بیاید، قرارداد خوب نیمی از راه را پیشاپیش هموار می‌کند. طرفین می‌توانند طبق ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به اختلاف را به داور بسپارند. داوری سریع‌تر از دادگاه است، ولی انتخاب داور و مهلت داوری باید با دقت در قرارداد بیاید. اگر قرارداد شرط داوری نداشته باشد، طبق ماده ۱۲ همان قانون دعوا در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود.

در دعوا، وکیل پیش از هر چیز با اظهارنامه و تأمین دلیل وضعیت پروژه را ثبت می‌کند. سپس با توجه به قرارداد، الزام طرف مقابل به انجام تعهد، مطالبه وجه التزام یا فسخ را دنبال می‌کند. این وکالت فقط برای مالکان نیست. سازنده‌ای که مالک بی‌دلیل مانع کار او می‌شود یا زمین را تحویل نمی‌دهد هم می‌تواند الزام مالک به انجام تعهد و جبران خسارت را بخواهد.

سؤال‌های متداول درباره وکیل مشارکت در ساخت