شکایت از سازنده در مشارکت در ساخت براساس قانون جدید ثبت؛ وقتی پروژه نیمه‌کاره مانده
تصور کنید خانه پدری را برای ساخت آپارتمان به سازنده‌ای سپرده‌اید. ساختمان قدیمی تخریب شد، اسکلت بالا رفت و حالا ماه‌هاست کارگاه تعطیل است. سازنده تلفن را جواب نمی‌دهد و شنیده‌اید یکی از واحدهایی که سهم شماست را پیش‌فروش کرده است. شکایت از سازنده در مشارکت در ساخت در چنین وضعی تنها راه حفظ ملکی است که دیگر حتی خانه قدیمی هم روی آن نیست.
در این پرونده‌ها مالک بیشترین دارایی خانواده را پیش از دریافت هر واحدی واگذار کرده است. انتخاب دعوای نادرست یا فسخ عجولانه می‌تواند او را سال‌ها با زمینی نیمه‌ساخته و خریدارانی ناراضی تنها بگذارد. از این رو قرارداد، وکالت‌نامه‌ها و وضعیت پروژه باید پیش از هر اقدامی توسط وکیل ملکی بررسی گردد تا راهی انتخاب شود که ملک و سهم مالک را حفظ کند.
به زبان ساده، شکایت از سازنده در مشارکت در ساخت یعنی پیگیری حقوقی یا کیفری تخلف سازنده از قرارداد، مثل تأخیر، رها کردن پروژه یا فروش سهم مالک. مالک ابتدا با اظهارنامه انجام تعهد را می‌خواهد و با تأمین دلیل وضعیت پروژه را ثبت می‌کند. سپس با توجه به قرارداد، الزام سازنده به انجام تعهد، مطالبه وجه التزام یا فسخ را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می‌کند. اگر سازنده سهم مالک را بفروشد، شکایت کیفری انتقال مال غیر هم مطرح است.
تخلف‌های رایج سازنده
رایج‌ترین تخلف، تأخیر است. اگر قرارداد برای شروع کار، مراحل اجرا یا تحویل واحدها مهلت تعیین کرده و سازنده بدون عذر موجه از آن عقب مانده، تخلف محقق است. ولی هر توقفی به معنای تقصیر سازنده نیست. توقف به دلیل نرسیدن پروانه یا تعهدی که خود مالک انجام نداد، وضعیت را عوض می‌کند و پیش از شکایت باید آن را سنجید.
تخلف دوم، رها کردن پروژه است. این حالت از همه خطرناک‌تر است، چون مالک نه خانه قدیمی را دارد و نه آپارتمان نو را. تخلف سوم، ساخت برخلاف قرارداد است، مثل تغییر نقشه، کاهش متراژ واحد مالک یا مصالح بی‌کیفیت. تخلف چهارم که جنبه کیفری هم دارد، فروش واحدهای سهم مالک یا پیش‌فروش یک واحد به چند نفر است.
مسیر حقوقی شکایت از سازنده
گام اول، اظهارنامه رسمی طبق مواد ۱۵۶ تا ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی است. اظهارنامه تخلف را رسما اعلام می‌کند، مهلتی برای انجام تعهد می‌دهد و بعدها در دادگاه نشان می‌دهد مالک پیش از دعوا حق خود را خواست. گام دوم، تأمین دلیل طبق مواد ۱۴۹ تا ۱۵۵ همان قانون است تا کارشناس میزان پیشرفت و وضعیت کارگاه را پیش از هر تغییری ثبت کند.
سپس نوبت انتخاب دعواست. طبق مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی، مالک در اصل باید ابتدا الزام سازنده به انجام تعهد را بخواهد و فقط اگر الزام ممکن نباشد، حق فسخ پیدا می‌کند. اگر قرارداد صریحا حق فسخ را پیش‌بینی کند، مالک می‌تواند مستقیم از آن استفاده کند. وجه التزامی که قرارداد برای هر روز یا ماه تأخیر تعیین می‌کند، طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی به همان میزان قابل مطالبه است.
طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به مال غیرمنقول در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود، حتی اگر سازنده ساکن شهر دیگری باشد.
سازنده پروژه شما را نیمه‌کاره رها کرده است؟
تصویر قرارداد مشارکت، وکالت‌نامه‌ها و چند عکس از وضعیت کارگاه را از طریق واتس‌اپ ارسال فرمایید. پس از بررسی، مسیر مناسب الزام، فسخ یا شکایت به‌صراحت اعلام می‌شود.
وکالت‌نامه سازنده و فسخ قرارداد
در بیشتر قراردادهای مشارکت، مالک به سازنده وکالت‌نامه‌ای برای اخذ پروانه، انتقال سهم یا فروش واحدها می‌دهد. طبق ماده ۶۷۹ قانون مدنی، وکالتی که در ضمن یک عقد لازم بلاعزل شده، تا وقتی آن عقد پابرجاست قابل عزل نیست. پس مالک نمی‌تواند پیش از فسخ قرارداد، وکالت را با یک اظهارنامه از بین ببرد.
وقتی قرارداد اصلی فسخ شود، وکالتی که به آن تکیه دارد هم از بین می‌رود. فسخ باید درست و در زمان مناسب انجام شود، چون فسخ عجولانه ممکن است مالک را در برابر خریدارانی قرار دهد که با حسن نیت از سازنده خریدند. پیش از فسخ باید فهرست واحدهایی را که سازنده فروخت یا پیش‌فروش کرد به دست آورد.
جنبه کیفری؛ فروش سهم مالک و فروش دوباره واحد
اگر سازنده واحدی را که سهم مالک است بدون اجازه او بفروشد، این کار انتقال مال غیر است و مجازات کلاهبرداری دارد. مقاله فروش مال غیر مشاعی این جرم را شرح می‌دهد. فروش یک واحد پیش‌فروش‌شده به خریدار دوم هم در دیدگاه غالب، انتقال مال غیر شناخته می‌شود. استفاده ناروا از اسناد یا وکالت‌نامه‌ای که مالک به سازنده سپرده، ممکن است خیانت در امانت باشد.
شکایت کیفری سرعت و فشار بیشتری می‌آورد، ولی جای دعوای حقوقی را نمی‌گیرد. در بیشتر پرونده‌ها هر دو مسیر باید هم‌زمان و هماهنگ پیش برود.
شکایت از سازنده براساس قانون جدید ثبت
ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان را تغییر داد. طبق متن جدید، هر قراردادی با هر عنوانی که مالک رسمی زمین به‌موجب آن با سازنده مشارکت در ساخت می‌کند، در حکم پیش‌فروش است و باید رسمی تنظیم شود. طبق ماده ۱ همان قانون، دعوایی که بر پایه قرارداد عادی پس از اجرای قانون طرح شود، شنیده نمی‌شود، جز برای پس گرفتن آنچه طرفین پرداختند.
اجرای این قانون به دلیل مشکلات اجرایی با تأخیر همراه بود. برای ملکی که سند حدنگار آن از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده، از تاریخ صدور سند و برای بقیه املاک از حدود خرداد ۱۴۰۶ اجرا می‌شود. ماده ۱۴ این قانون هم برای هر واحد شناسه یکتا پیش‌بینی می‌کند تا سازنده نتواند یک واحد را دو بار بفروشد. خریدارانی که از سازنده واحد خریدند، باید مقاله الزام به ایفای تعهد پیش‌فروش را هم ببینند.
سؤال‌های متداول درباره شکایت از سازنده مشارکت در ساخت
اگر قرارداد حق فسخ را صریحا پیش‌بینی کرده باشد، بله. در غیر این صورت طبق مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی، مالک ابتدا باید الزام سازنده به انجام تعهد را بخواهد و اگر الزام ممکن نباشد، حق فسخ پیدا می‌کند.
تا وقتی قرارداد مشارکت پابرجاست، طبق ماده ۶۷۹ قانون مدنی وکالتی که در ضمن آن بلاعزل شده قابل عزل نیست. با فسخ قرارداد اصلی، این وکالت هم از بین می‌رود.
طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به ملک در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود. شکایت کیفری فروش مال غیر هم در دادسرای محل وقوع جرم مطرح می‌شود.
ملکی که به سازنده سپرده‌اید، با اقدام درست بازمی‌گردد
تصویر مدارک را از طریق واتس‌اپ یا تلگرام ارسال فرمایید یا تماس بگیرید. هزینه بررسی حقوقی در برابر ارزش زمین و آپارتمان‌هایی که سهم شماست، سرمایه‌ای برای حفظ دارایی شماست.
با وکیل مشورت کنید
پیش از هر اقدام، با یک مشاوره بدانید دقیقاً کجا ایستاده‌اید و چه چیزی را نباید از دست بدهید.
مشاوره مشاوره فوری