ثبت ادعا در سامانه ساغر براساس قانون جدید ثبت؛ مهلت، مدارک و پیامد ثبت نکردن
تصور کنید سال‌ها پیش زمینی را با قولنامه خریده‌اید، پولش را کامل پرداخته‌اید و از همان روز در تصرف شماست. فروشنده هیچ‌وقت برای انتقال سند به دفترخانه نیامد و حالا هم معلوم نیست کجاست. روزی خبر می‌رسد که کس دیگری همان زمین را با سند رسمی به نام خود کرده یا اداره منابع طبیعی آن را ملی اعلام کرده است. اگر ثبت ادعا در سامانه ساغر را انجام نداده باشید، ممکن است دیگر هیچ دادگاهی ادعای شما را نشنود.
ثبت ادعا در سامانه ساغر چند فرم ساده نیست. توصیف نادرست ملک، نقشه اشتباه یا مدرک ناقص می‌تواند ادعا را بی‌اثر کند و ادعای خلاف واقع جریمه سنگین دارد. از این رو مدارک ملک و متن ادعا باید پیش از ثبت توسط وکیل ملکی بررسی گردد تا این دارایی با یک اشتباه اداری از دست نرود.
به زبان ساده، ثبت ادعا در سامانه ساغر یعنی اعلام رسمی مالکیت یا حقی که بر یک ملک دارید ولی سند رسمی آن به نام شما نیست، مثل خرید با قولنامه، ارث ملک بی‌سند یا تصرف قدیمی. سامانه از اول خرداد ۱۴۰۵ رسما کار می‌کند و مهلت ثبت ادعا تا حدود خرداد ۱۴۰۷ است. پس از ثبت، دو سال فرصت دارید که برای دریافت سند یا طرح دعوا اقدام کنید. ادعایی که در این مهلت‌ها ثبت و پیگیری نشود، در برابر زمین‌های دولتی و ملی و دارنده سند رسمی با حسن نیت شنیده نمی‌شود.
سامانه ساغر چیست و چه کسانی باید ثبت ادعا کنند
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سازمان ثبت را مکلف کرد سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را راه بیندازد. این سامانه در بین مردم به سامانه ساغر یا سامانه ثبت ادعا معروف است. اجرای قانون به دلیل مشکلات اجرایی با تأخیر همراه بود و سامانه از اول خرداد ۱۴۰۵ رسما شروع به کار کرد.
هر کسی که بر یک ملک حقی دارد ولی سند رسمی آن به نامش نیست، باید ادعای خود را در این سامانه ثبت کند. مهم‌ترین گروه‌ها این‌ها هستند:
- خریدارانی که ملک را با قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی خریده‌اند
- وراثی که ملک موروثی آن‌ها سند رسمی به نام متوفی ندارد
- متصرفان قدیمی زمین‌های زراعی، باغ‌ها و خانه‌های روستایی بی‌سند
- کسانی که منابع طبیعی زمینشان را ملی می‌داند ولی خود را مالک آن می‌دانند
- شریک‌هایی که سهم مشاع خود را با سند عادی گرفته‌اند
مراحل ثبت ادعا در سامانه ساغر
ثبت ادعا از درگاه الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود. مدعی ابتدا با حساب کاربری ثنا احراز هویت می‌کند. سپس مشخصات ملک، پلاک ثبتی در صورت وجود و موقعیت ملک را روی نقشه با مختصات UTM وارد می‌کند. در گام بعد تصویر قولنامه، رسیدهای پرداخت، گواهی انحصار وراثت یا هر مدرکی که ادعا را ثابت می‌کند بارگذاری می‌شود. در پایان سامانه گواهی ثبت ادعا با کد رهگیری صادر می‌کند که باید آن را نگه دارید.
دقت در نقشه و مساحت از همه مهم‌تر است. اگر موقعیت ملک روی نقشه اشتباه ثبت شود، ممکن است ادعا با ملک دیگری تداخل پیدا کند یا در دادگاه ارزش اثباتی خود را از دست بدهد. در زمان نگارش این مطلب، بخش مربوط به واحدهای آپارتمانی هنوز به مقررات تکمیلی وابسته است و مالکان آپارتمان‌های بی‌سند باید آخرین وضعیت سامانه را پیگیری کنند.
ملکی را با قولنامه خریدید یا بی‌سند به ارث بردید؟
تصویر قولنامه، مدارک پرداخت و مشخصات ملک را از طریق واتس‌اپ ارسال فرمایید. پس از بررسی، لزوم ثبت ادعا و متن درست آن به‌صراحت اعلام می‌شود.
مهلت ثبت ادعا و پیامد ثبت نکردن
ماده ۱۰ قانون دو مهلت جدا تعیین کرده است. مهلت اول دو سال از راه‌اندازی سامانه است، یعنی تا حدود خرداد ۱۴۰۷، برای ثبت خود ادعا. مهلت دوم دو سال از تاریخ ثبت ادعاست. در این مدت مدعی باید اقدام قانونی لازم را انجام دهد، مثلا دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند را در دادگاه مطرح کند و گواهی آن را در سامانه بارگذاری کند.
پیامد ثبت نکردن جدی است. ادعایی که در این مهلت‌ها ثبت یا پیگیری نشود، در برابر اراضی دولتی و عمومی، از جمله اراضی ملی، قابل استناد نیست. در برابر کسی که ملک را با حسن نیت و با سند رسمی خریده هم شنیده نمی‌شود. در این حالت طبق ماده ۳۵ آیین‌نامه اجرایی، تنها راه باقی‌مانده مطالبه قیمت روز ملک از فروشنده، از شخص ثالثی که از موضوع آگاه بوده یا از جاعل است. مطالبه پول از فروشنده‌ای که در دسترس نیست، هیچ‌وقت جای خود ملک را نمی‌گیرد.
ثبت ادعا برای زمین کشاورزی، زمین ملی و ملک اوقافی
برای زمین‌های زراعی و باغی خارج از شهر، تبصره ۳ ماده ۱۰ مسیر ویژه‌ای دارد. سازمان امور اراضی و در روستاها بنیاد مسکن متصرفان این زمین‌ها را شناسایی و نتیجه را آگهی می‌کنند. هر کس به این شناسایی اعتراض دارد، شش ماه برای ثبت اعتراض و پس از آن یک ماه برای دادن دادخواست به دادگاه فرصت دارد. اگر زمین شما سند اصلاحات ارضی یا نسق دارد، این مسیر برای شما هم مهم است.
اگر زمین ملی اعلام شده، ثبت ادعا جای اعتراض به ملی اعلام شدن زمین را نمی‌گیرد ولی بدون آن، اعتراض در آینده در برابر دولت شنیده نمی‌شود. در ملک اوقافی هم ادعای مالکیت عرصه باید ثبت شود تا راه تبدیل سند اوقافی به ملکی یا اعتراض به وقفیت باز بماند.
اشتباه‌های رایج در ثبت ادعا
بزرگ‌ترین اشتباه این است که کسی خیال کند چون ملک سال‌ها در تصرف اوست، نیازی به ثبت ادعا ندارد. قانون جدید ثبت تصرف طولانی را جایگزین ثبت ادعا نمی‌داند. اشتباه دوم ثبت ادعا و رها کردن آن است، چون مهلت دو ساله دوم بدون اقدام قانونی تمام می‌شود.
اشتباه سوم اغراق در ادعاست. طبق تبصره ۵ ماده ۱۰، کسی که ادعای خلاف واقع در سامانه ثبت کند، به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد ارزش ملک محکوم می‌شود. ادعایی که فراتر از سهم یا مرز واقعی باشد، هم جریمه دارد و هم اعتبار بقیه ادعا را در دادگاه کم می‌کند.
تبصره ۱۰ ماده ۱۰ برای کسانی که ادعا را ثبت و پیگیری کرده‌اند، امکان انجام معامله موقت در خود سامانه را تا هشت سال پس از راه‌اندازی آن پیش‌بینی کرده است. این معامله مالکیت رسمی را منتقل نمی‌کند و خریدار باید بداند که ممکن است ابطال شود.
سؤال‌های متداول درباره ثبت ادعا در سامانه ساغر
سامانه از اول خرداد ۱۴۰۵ رسما کار می‌کند و طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، مهلت ثبت ادعا دو سال است، یعنی تا حدود خرداد ۱۴۰۷. پس از ثبت هم دو سال برای اقدام قانونی فرصت دارید.
حساب کاربری ثنا، مشخصات و موقعیت ملک روی نقشه و هر مدرکی که ادعا را ثابت می‌کند، مثل قولنامه، رسیدهای پرداخت، گواهی انحصار وراثت یا مدارک تصرف.
ادعا در برابر زمین‌های دولتی و ملی و دارنده سند رسمی با حسن نیت شنیده نمی‌شود. تنها راه باقی‌مانده مطالبه قیمت روز ملک از فروشنده یا مسئولان دیگر است.
ملکی که بی‌سند مانده، با یک ثبت درست حفظ می‌شود
تصویر مدارک را از طریق واتس‌اپ یا تلگرام ارسال فرمایید یا تماس بگیرید. هزینه بررسی حقوقی در برابر ارزش ملک و خطر از دست رفتن همیشگی آن، سرمایه‌ای برای حفظ دارایی شماست.
با وکیل مشورت کنید
پیش از هر اقدام، با یک مشاوره بدانید دقیقاً کجا ایستاده‌اید و چه چیزی را نباید از دست بدهید.
مشاوره مشاوره فوری