فسخ قولنامه براساس قانون جدید ثبت؛ تصمیمی که می‌تواند به ضرر خودتان تمام شود
قیمت‌ها چند هفته پس از امضای قولنامه جهش کرده و فروشنده حالا می‌گوید پشیمان است و پول را پس می‌دهد. یا شما خریدارید و فروشنده به بهانه تأخیر در قسط دوم، معامله را فسخ‌شده اعلام می‌کند. یا شما فروشنده‌اید و خریدار پول را سر موعد نپرداخته است. در همه این حالت‌ها پرسش اصلی یکی است: آیا فسخ قولنامه حق شماست یا یک اقدام یک‌طرفه که بعدها علیه خودتان استفاده می‌شود.
به زبان ساده، فسخ قولنامه یعنی انحلال قرارداد از سوی یکی از طرفین، به شرطی که قانون یا خود قرارداد چنین حقی برای او قائل باشد. قانون مدنی در ماده ۳۹۶ این حق‌ها را با عنوان خیار برشمرده است، از جمله خیار شرط، خیار غبن، خیار تأخیر ثمن، خیار عیب، خیار تدلیس و خیار تخلف از شرط. بدون یکی از این مبناها، اعلام فسخ اثری ندارد و طرف مقابل می‌تواند اجرای قرارداد را بخواهد. قولنامه هم پس از اجرای قانون جدید ثبت، دیگر آن اعتبار سال‌های گذشته را ندارد.
فسخ بدون مبنا؛ رایج‌ترین اشتباه
بسیاری گمان می‌کنند هر کس پشیمان شود، می‌تواند با بازگرداندن پول یا پرداخت مبلغ مشخصی معامله را به هم بزند. این باور فقط وقتی درست است که قرارداد چنین حقی را صریح پیش‌بینی کرده باشد. فروشنده‌ای که بدون مبنای قانونی فسخ اعلام می‌کند، ممکن است با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی روبه‌رو شود و ناچار شود ملک را به همان قیمت قدیم منتقل کند. نوشته الزام به تنظیم سند رسمی این روی دیگر ماجرا را نشان می‌دهد.
اشتباه دیگر، فسخ دیرهنگام یا ناقص است. برخی خیارها باید فورا پس از آگاهی اعمال شوند و تأخیر در آن‌ها ممکن است حق فسخ را از بین ببرد. اعلام فسخ هم باید به شکلی انجام شود که بعدها قابل اثبات باشد. یک تماس تلفنی یا پیام مبهم، در دادگاه به‌تنهایی کافی نیست.
پولی که پس از فسخ برمی‌گردد
یکی از پیامدهای فسخ قولنامه که کمتر به آن توجه می‌شود این است که پولی که برمی‌گردد معمولا همان مبلغی است که پرداخت شده، در حالی که قیمت ملک ممکن است در این مدت چند برابر شده باشد. خریداری که بدون سنجیدن این واقعیت با فسخ موافقت می‌کند یا خودش فسخ اعلام می‌کند، شاید بخش بزرگی از سرمایه‌اش را در برابر تورم از دست بدهد. مطالبه خسارت هم شرایط خاص خود را دارد و همیشه این فاصله را جبران نمی‌کند.
طرف مقابل قولنامه را فسخ‌شده اعلام کرده است؟
تصویر قولنامه و رسیدهای پرداخت را از طریق واتس‌اپ ارسال فرمایید تا پیش از هر پاسخ یا اقدام، روشن شود فسخ معتبر است یا نه و حق شما چیست.
فسخ قولنامه براساس قانون جدید ثبت
طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، برای ملکی که سند حدنگار آن از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده، معامله عادی از همان تاریخ صدور سند در دادگاه شنیده نمی‌شود و فقط دعوای پس گرفتن پول باقی می‌ماند. برای بقیه املاک سنددار این حکم از حدود خرداد ۱۴۰۶ اجرا می‌شود. این یعنی بسیاری از قولنامه‌ها در عمل نه قابل الزام هستند و نه نیازی به فسخ دارند و تنها حق باقی‌مانده بازگرداندن پول است. قولنامه‌های قدیمی‌تر هم برای حفظ اعتبار به ثبت ادعا در سامانه ساغر در مهلت قانونی نیاز دارند.
بیعانه و وجه التزام
بسیاری از قولنامه‌ها مبلغی را به عنوان بیعانه یا وجه التزام تعیین می‌کنند. اینکه این مبلغ حق انصراف می‌دهد یا فقط خسارت تأخیر است، به عبارت دقیق قرارداد بستگی دارد. تفسیر نادرست یک جمله در قولنامه، گاهی تفاوت میان حفظ ملک و باختن آن است.
نقش وکیل در فسخ قولنامه
پیش از اعلام فسخ یا پاسخ به فسخ طرف مقابل، باید روشن شود کدام مسیر به سود شماست: فسخ، الزام به اجرای قرارداد یا مطالبه خسارت. وکیل ملکی وکیل شمال با بررسی دقیق قرارداد و قانون جدید ثبت، کمک می‌کند تصمیمی بگیرید که سرمایه شما را حفظ کند. پیش از امضای قرارداد بعدی هم مشاوره پیش از خرید ملک از بسیاری از این اختلاف‌ها جلوگیری می‌کند.
سؤال‌های متداول درباره فسخ قولنامه
فقط اگر قانون یا خود قرارداد چنین حقی را پیش‌بینی کند. طبق ماده ۳۹۶ قانون مدنی فسخ به یکی از خیارها نیاز دارد و فسخ بدون مبنا اثری ندارد.
معمولا همان مبلغ پرداخت‌شده برمی‌گردد و مطالبه خسارت شرایط خاص خود را دارد. به همین دلیل پیامد مالی فسخ باید پیش از اقدام سنجیده شود.
برای ملکی که سند حدنگار آن از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده، معامله عادی از تاریخ صدور سند فقط حق پس گرفتن پول را ایجاد می‌کند. برای بقیه املاک سنددار این حکم از حدود خرداد ۱۴۰۶ اجرا می‌شود.
پیش از فسخ، پیامدش را بدانید
تصویر قرارداد را از طریق واتس‌اپ یا تلگرام ارسال فرمایید یا تماس بگیرید. یک بررسی سنجیده، از تصمیمی که سرمایه شما را در برابر تورم کوچک می‌کند جلوگیری می‌کند.
با وکیل مشورت کنید
پیش از هر اقدام، با یک مشاوره بدانید دقیقاً کجا ایستاده‌اید و چه چیزی را نباید از دست بدهید.
مشاوره مشاوره فوری