الزام به تنظیم سند رسمی براساس قانون جدید ثبت؛ وقتی فروشنده سند را منتقل نمی‌کند
سال‌ها از روزی که خانه یا زمینی را با قولنامه خریدید و تمام پول آن را پرداختید می‌گذرد و هنوز سندی به نام شما نیست. فروشنده هر بار به بهانه‌ای حضور در دفترخانه را عقب می‌اندازد. یک روز می‌شنوید ملک در رهن بانک است، یا فروشنده فوت کرده و وراث او از قولنامه بی‌خبرند، یا بدتر از همه، همان ملک را به شخص دیگری هم واگذار کرده است. در چنین موقعیتی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها راهی است که مالکیت شما را از یک برگه عادی به سند رسمی تبدیل می‌کند و هر روز تأخیر در آن، خطر از دست رفتن ملک را بیشتر می‌کند.
به زبان ساده، الزام به تنظیم سند رسمی دعوایی است که خریدار علیه فروشنده‌ای که از انتقال رسمی ملک خودداری می‌کند در دادگاه مطرح می‌کند تا دادگاه او را به حضور در دفترخانه و امضای سند ملزم کند. اگر فروشنده باز هم حاضر نشود، نماینده دادگاه به جای او سند را امضا می‌کند. مبنای این دعوا مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی است که قراردادهای قانونی را برای طرفین لازم‌الاتباع می‌دانند. اما قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شرایط این دعوا را برای قولنامه‌ها به‌طور جدی دگرگون کرده است.
الزام به تنظیم سند رسمی براساس قانون جدید ثبت
طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، معامله‌ای که ملک سنددار را منتقل می‌کند باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود. اگر ثبت نشود، دادگاه دعوای مربوط به آن را نمی‌شنود و فقط دعوای پس گرفتن پول یا عوض معامله باقی می‌ماند. این حکم برای املاکی که سند حدنگار آن‌ها از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده، از همان تاریخ صدور سند اجرا می‌شود و برای بقیه املاک سنددار از حدود خرداد ۱۴۰۶.
برای قولنامه‌هایی که پیش از این تاریخ‌ها نوشته شده‌اند، ماده ۱۰ همین قانون مهلتی برای ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی تعیین کرده است. خریداری که این مهلت را از دست بدهد، ممکن است در برابر دارنده سند رسمی با حسن نیت دیگر شنیده نشود و تنها راهش مطالبه قیمت ملک از فروشنده باشد. نوشته ثبت ادعا در سامانه ساغر این مهلت را توضیح می‌دهد. بسیاری از خریداران هنوز گمان می‌کنند قولنامه‌شان همان اعتبار سال‌های گذشته را دارد و همین باور، بزرگ‌ترین خطر امروز آن‌هاست.
خطرهایی که خریدار را تهدید می‌کند
خطر اول، فروش دوباره ملک است. فروشنده‌ای که سند را منتقل نکرده، هنوز در دفاتر ثبت مالک شناخته می‌شود و می‌تواند ملک را به دیگری بفروشد یا در رهن بگذارد. این کار برای او جرم انتقال مال غیر است و این جرم امروز به هر مبلغی غیرقابل گذشت است، اما محکومیت کیفری فروشنده ملک را خودبه‌خود به شما برنمی‌گرداند. هرچه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دیرتر آغاز شود، احتمال چنین اتفاقی بیشتر است.
خطر دوم، دعوای ناقص است. ملکی که در رهن بانک است، ملکی که بازداشت شده، ملکی که فروشنده خودش آن را با قولنامه خریده و هنوز به نامش نیست، یا ملکی که بخشی از ثمن آن پرداخت نشده، هر کدام وضعیت حقوقی متفاوتی دارند. دادخواستی که این تفاوت‌ها را نبیند، ممکن است با قرار رد یا حکمی که قابل اجرا نیست پایان یابد. چنین شکستی علاوه بر سال‌ها وقت و هزینه دادرسی، فرصت‌هایی را هم از بین می‌برد که دیگر برنمی‌گردند.
خطر سوم، فوت فروشنده است. در این حالت دعوا علیه همه وراث مطرح می‌شود و هر وارثی که شناسایی نشود یا در دعوا وارد نشود، می‌تواند اجرای حکم را با مشکل روبه‌رو کند. وضعیت ملک موروثی، بدهی‌های متوفی و اختلاف وراث، این پرونده‌ها را چند لایه می‌کند.
فروشنده سند را منتقل نمی‌کند؟
تصویر قولنامه، رسیدهای پرداخت و هر اطلاعی از سند ملک را از طریق واتس‌اپ ارسال فرمایید تا پیش از آنکه ملک به نام دیگری برود، وضعیت حقوقی شما روشن شود.
وقتی فروشنده خودش مالک رسمی نیست
بسیاری از معاملات زنجیره‌ای انجام شده‌اند. فروشنده شما خودش ملک را با قولنامه از دیگری خرید و سند هنوز به نام مالک اول است. در این حالت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید همه حلقه‌های این زنجیره را در بر بگیرد و هر حلقه‌ای که با مدرک معتبر ثابت نشود، کل پرونده را سست می‌کند. اگر ملک اصلا سند رسمی ندارد، مسیر متفاوت است و نوشته دعوای اثبات مالکیت به آن می‌پردازد.
پیش از امضای قولنامه بعدی
امروز با قانون جدید ثبت، خرید ملک با قولنامه بیش از هر زمان دیگری پرخطر است. پیش از پرداخت پول، وضعیت ثبتی ملک، رهن و بازداشت و حدود مالکیت فروشنده باید بررسی شود. خدمت مشاوره پیش از خرید ملک برای همین است.
نقش وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در این پرونده‌ها سرعت و دقت نتیجه را تعیین می‌کند: بررسی سوابق ثبتی، شناختن همه طرف‌های لازم، حفظ ملک در برابر انتقال دوباره و رعایت مهلت‌های قانون جدید. وکیل ملکی وکیل شمال پرونده را طوری پیش می‌برد که ملکی که سال‌ها پیش خریده‌اید، سرانجام با سند رسمی به نام شما باشد.
سؤال‌های متداول درباره الزام به تنظیم سند رسمی
برای قولنامه‌های پیش از اجرای قانون جدید ثبت بله، به شرط آنکه ادعا در مهلت ماده ۱۰ در سامانه ثبت شود. برای ملکی که سند حدنگار آن از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده، معامله عادی از تاریخ صدور سند فقط حق پس گرفتن پول را ایجاد می‌کند.
این کار جرم انتقال مال غیر است و امروز به هر مبلغی غیرقابل گذشت است. اما محکومیت فروشنده به‌تنهایی ملک را به شما برنمی‌گرداند و وضعیت خریدار دوم هم باید بررسی شود.
علیه همه وراث او. شناسایی کامل وراث و وضعیت ترکه شرط اجرای درست حکم است.
ملکی که خریده‌اید، باید به نام شما باشد
تصویر مدارک را از طریق واتس‌اپ یا تلگرام ارسال فرمایید یا تماس بگیرید. هزینه بررسی حقوقی در برابر ارزش ملک و خطر فروش دوباره آن، سرمایه‌ای برای حفظ دارایی شماست.
با وکیل مشورت کنید
پیش از هر اقدام، با یک مشاوره بدانید دقیقاً کجا ایستاده‌اید و چه چیزی را نباید از دست بدهید.
مشاوره مشاوره فوری