فروش مال غیر؛ وقتی کسی مال شما را می‌فروشد یا مالی را به شما می‌فروشد که مال او نیست

«قولنامه دارم، رسید پرداخت دارم، پس ملک مال من است.» بسیاری از خریداران تا روزی که مالک واقعی پیدا می‌شود، همین را باور دارند. فروشنده‌ای که با اطمینان پول را دریافت کرد، نه مالک ملک بود و نه وکالتی از مالک داشت. از آن سو، مالکانی هم هستند که روزی خبر می‌شوند ملک، خودرو یا زمینشان بی‌اطلاع آن‌ها فروخته شده است. فروش مال غیر هم برای خریدار و هم برای مالک، پرونده‌ای است که در آن زمان به سود کسی نمی‌گذرد که دست روی دست می‌گذارد.

به زبان ساده، فروش مال غیر یعنی کسی مالی را که متعلق به دیگری است، بدون داشتن اختیار قانونی بفروشد یا به هر شکل دیگری به دیگری منتقل کند. ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، این کار را در حکم کلاهبرداری می‌داند. با اصلاح ماده ۱۰۴ قانون مجازات اسلامی که از تیر ۱۴۰۳ اجرا شد، جرم انتقال مال غیر در هر مبلغی غیرقابل گذشت است. یعنی رضایت شاکی به‌تنهایی پرونده کیفری را متوقف نمی‌کند.

فروش مال غیر حقوقی است یا کیفری

هر دو. از نگاه کیفری، فروشنده مرتکب جرمی است که مجازات کلاهبرداری را دارد. از نگاه حقوقی، طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله به مال غیر نافذ نیست، مگر اینکه مالک آن را تنفیذ کند. اگر مالک معامله را نپذیرد، ملک به او برمی‌گردد و خریدار باید پول و خسارت خود را از فروشنده بگیرد. همین دو جنبه است که پرونده را حساس می‌کند. اقدامی که فقط یکی از این دو را ببیند، ممکن است مجازات فروشنده را به دنبال داشته باشد، اما پول یا ملک را به صاحبش برنگرداند.

در ملک سنددار، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با منوط کردن اعتبار معامله به ثبت در سامانه ثبت الکترونیک، راه فروش ملک دیگران را تنگ‌تر کرده است. اما در ملک‌های قولنامه‌ای، زمین‌های بدون سند تک‌برگ و خودرو، فروش مال غیر هنوز رایج است.

خطرهایی که خریدار و مالک را تهدید می‌کند

خطر اول برای خریدار، پرداخت کامل پول به اعتماد ظاهر است. کسی که در ملک سکونت دارد، کلید را در دست دارد یا خود را وارث مالک معرفی می‌کند، لزوما اختیار فروش ندارد. پولی که پیش از روشن شدن این موضوع پرداخت شود، پس گرفتنش از کسی که آگاهانه مال دیگری را می‌فروشد، به همان سادگی پرداختش نیست.

خطر دوم برای مالک، سکوت است. مالکی که از فروش ملکش باخبر می‌شود و اقدامی نمی‌کند، به خریدار و فروشنده فرصت می‌دهد ملک را دوباره دست‌به‌دست کنند یا وضعیت آن را تغییر دهند. هر انتقال تازه، یک طرف تازه به پرونده اضافه می‌کند.

خطر سوم، اقدام ناقص است. شکایتی که اطلاعات کافی درباره مالکیت، زمان معامله و آگاهی فروشنده نداشته باشد، ممکن است به نتیجه نرسد. گاهی هم اختلاف واقعی بر سر مالکیت است، نه فروش آگاهانه مال دیگری. در این حالت طرح شکایت کیفری به جای دعوای حقوقی فقط زمان را از بین می‌برد.

وقتی ملک مشترک یا متعلق به وراث است

بخش بزرگی از پرونده‌های فروش مال غیر در ملک‌های مشترک رخ می‌دهد. شریکی که کل ملک را می‌فروشد، یا وارثی که بی‌اطلاع دیگر وراث سهم آن‌ها را هم واگذار می‌کند، در واقع مال دیگری را فروخته است. نوشته فروش مال غیر مشاعی این وضعیت را جداگانه بررسی می‌کند. اگر فروشنده یک ملک را پیش‌تر به شما واگذار کرده و دوباره با سند رسمی به دیگری فروخته باشد، پرونده رنگ سند معارض و معامله معارض پیدا می‌کند.

پیش از پرداخت پول هر معامله

بیشتر پرونده‌های فروش مال غیر با اعتماد به ظاهر آغاز می‌شوند. اختیار فروشنده، وضعیت ثبتی ملک و درستی وکالتنامه‌ای که ارائه می‌شود، همه پیش از پرداخت قابل بررسی‌اند. خدمت مشاوره پیش از خرید ملک برای همین لحظه است.

نقش وکیل در پرونده فروش مال غیر

در این پرونده‌ها، هدف فقط مجازات فروشنده نیست. هدف این است که مالک به مالش برسد و خریدار پولش را بگیرد. وکیل ملکی وکیل شمال جنبه کیفری و حقوقی پرونده را همزمان پیش می‌برد تا آنچه از شما گرفته شده، به خودتان بازگردد.

سؤال‌های متداول درباره فروش مال غیر