شکایت از پیمانکار؛ وقتی کار نیمه‌تمام می‌ماند و پیش‌پرداخت برنمی‌گردد
«قرارداد را خودم فسخ می‌کنم، کار را به پیمانکار دیگری می‌سپارم و پولم را بعدا پس می‌گیرم.» این تصمیم را بسیاری از مالکان و کارفرمایانی می‌گیرند که پیمانکارشان پیش‌پرداخت را گرفت و کار نیمه‌تمام را رها کرد، با مصالح نامرغوب کار کرد یا ماه‌ها از موعد تحویل عقب است. برخی هم قرارداد کتبی ندارند و نمی‌دانند شکایت از پیمانکار بدون نوشته اصلا ممکن است یا نه. همین فسخ قرارداد شتاب‌زده و واکنش‌های بعد از آن، اغلب پرونده‌ای را که حق با کارفرما بود به پرونده‌ای علیه خود او تبدیل می‌کند.
به زبان ساده، شکایت از پیمانکار یعنی طرح دعوا علیه پیمانکاری که به تعهد خود عمل نکرد، برای الزام او به انجام کار، جبران خسارت یا بازگشت پیش‌پرداخت. ماده ۲۱۹ قانون مدنی قراردادی را که مطابق قانون شکل بگیرد برای طرفین لازم‌الاتباع می‌داند و ماده ۲۲۱ همان قانون متخلف از تعهد را با شرایطی مسئول خسارت طرف مقابل می‌شناسد. براساس مواد ۱۹۱ و ۱۹۳ قانون مدنی، عقد با قصد طرفین و هر چیزی که بر آن دلالت کند، حتی با عمل، محقق می‌شود و قرارداد شفاهی هم اعتبار دارد.
فسخ قرارداد به دست خودتان؛ کارفرمایی که متخلف می‌شود
ماده ۲۱۹ قانون مدنی قرارداد لازم را جز با اقاله یا فسخ به علت قانونی پایان‌پذیر نمی‌داند و تأخیر یا کیفیت نامطلوب کار همیشه به خودی خود چنین علتی نیست. قانون مدنی در مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ برای تخلف از شرط فعل، ابتدا الزام متعهد به انجام تعهد را پیش‌بینی می‌کند و حق فسخ را به جایی می‌برد که اجبار او ممکن نباشد.
کارفرمایی که بدون مبنای قانونی پایان قرارداد را اعلام می‌کند و پیمانکار را از کارگاه بیرون می‌کند، ممکن است خودش در جایگاه متخلف بنشیند. پیمانکار می‌تواند مدعی شود قرارداد همچنان پابرجاست و کارفرما مانع ادامه کار شد. پرونده‌ای که قرار بود پیش‌پرداخت را برگرداند، به دفاع از خودتان در برابر مطالبه باقیمانده اجرت و خسارت تبدیل می‌شود.
پیمانکار جدید پیش از ثبت قانونی وضعیت کار
ساختمان نیمه‌تمام منتظر دادگاه نمی‌ماند و اجاره‌ای که هر ماه می‌پردازید، کارفرما را به سوی پیمانکار تازه می‌برد. اما وقتی پیمانکار دوم کار نیمه‌تمام را ادامه می‌دهد یا بخش معیوب را تخریب می‌کند، دیگر هیچ‌کس نمی‌تواند نشان دهد پیمانکار نخست تا کجا و با چه کیفیتی کار کرد. او می‌تواند ادعا کند بیش از مبلغ پیش‌پرداخت کار کرد و عیب‌ها را به گردن پیمانکار دوم بیندازد.
ماده ۲۲۲ قانون مدنی برای چنین وضعی راهی از مسیر دادگاه پیش‌بینی می‌کند. دادگاه می‌تواند به کسی که تعهد به سود او بود اجازه دهد خودش کار را انجام دهد و متخلف را به پرداخت هزینه آن محکوم کند. کارفرمایی که بدون این مسیر سراغ پیمانکار دیگری می‌رود، معمولا مطالبه هزینه اضافه را بسیار دشوار می‌کند.
پیمانکار کار را نیمه‌تمام رها کرد؟
پیش از فسخ قرارداد یا سپردن کار به پیمانکار دیگر، خلاصه وضعیت را از طریق واتس‌اپ ارسال فرمایید تا روشن شود کدام اقدام به سود شماست.
شکایت کیفری برای اختلافی که حقوقی است
خشم از پیمانکاری که پول را گرفت و رفت، کارفرما را اغلب به سوی شکایت کلاهبرداری یا خیانت در امانت می‌برد. اما پیش‌پرداختی که بابت اجرت کار می‌پردازید، معمولا در مالکیت پیمانکار قرار می‌گیرد و امانت به شمار نمی‌آید. کلاهبرداری هم به فریبی نیاز دارد که از ابتدا برای تصاحب مال طراحی شود و پیمانکاری که کار را شروع کرد و در میانه راه ماند، معمولا فقط از قرارداد تخلف کرده است.
چنین شکایتی معمولا پس از ماه‌ها به قرار منع تعقیب می‌رسد. در این فاصله دلایل وضعیت کار از بین می‌رود و گاهی خود پیمانکار به دلیل افترا شکایت می‌کند. مرز این دو را در نوشته خیانت در امانت دقیق‌تر می‌خوانید.
شکایت از پیمانکار بدون قرارداد و قراردادی که شرط ندارد
نداشتن قرارداد کتبی پرونده را تمام نمی‌کند، چون ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی اقرار، شهادت، امارات و قسم را هم در کنار اسناد کتبی از دلایل اثبات دعوا می‌شمارد. اما ماده ۱۲۵۷ بار اثبات را بر دوش مدعی می‌گذارد و در شکایت از پیمانکار بدون قرارداد، مبلغ و حدود کار را باید با دلایلی ثابت کرد که معمولا فقط در یک گفت‌وگوی شفاهی ماند.
قرارداد مکتوبی که شرط روشن ندارد هم خطر کمتری ندارد. ماده ۲۲۶ قانون مدنی ادعای خسارت را وقتی ممکن می‌داند که مدت انجام تعهد مقرر و سپری شود، یا اگر مدتی نبود، اختیار زمان انجام با طرف باشد و او ثابت کند انجام تعهد را مطالبه کرد. ماده ۲۳۰ هم دادگاه را به مبلغی پایبند می‌کند که طرفین برای خسارت تخلف تعیین کنند. بی چنین شرطی، میزان خسارت فقط با دلیل و کارشناسی ثابت می‌شود.
مصالح نامرغوب و تأخیر پیمانکار
ماده ۲۲۰ قانون مدنی طرفین را به نتایجی هم که از عرف و عادت برمی‌آید ملزم می‌کند. پس پیمانکار حتی بدون شرط صریح، نمی‌تواند هر مصالحی را به کار ببرد. اما اینکه مصالح نامرغوب بود یا نه، موضوعی کارشناسی است و بدون دلیل روشن به بحثی بی‌پایان تبدیل می‌شود.
پیمانکار هم بی‌دفاع نیست. ماده ۲۲۷ متخلفی را که ثابت کند انجام نشدن تعهد به سبب علتی خارجی بود که نمی‌توان آن را به او مربوط دانست، از جبران خسارت معاف می‌کند و کارفرمایی که خودش قسطی را دیر پرداخت، در برابر ادعای تأخیر موقعیت ضعیف‌تری دارد.
قرارداد ساخت و تحویل براساس قانون جدید ثبت
براساس اصلاحی که قانون جدید ثبت در ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان ایجاد کرد، هر قراردادی که به موجب آن کسی در برابر دیگری به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص متعهد شود، پیش‌فروش ساختمان به شمار می‌آید. ماده ۱ قانون جدید ثبت، پیش‌فروش ساختمان را هم مشمول ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد می‌داند و برای قرارداد ثبت‌نشده، جز دعوای استرداد عوضین، دعوایی نمی‌پذیرد؛ حکمی که یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی اجرا می‌شود. تشخیص اینکه قرارداد شما پیمانکاری ساده است یا در این تعریف می‌گنجد، پیش از هر شکایتی اهمیت دارد.
نقش وکیل پیمان در شکایت از پیمانکار
وکیل پیمان وکیل شمال پیش از هر اقدامی روشن می‌کند حق فسخ دارید یا نه و پرونده شما در مسیر حقوقی بهتر پیش می‌رود یا کیفری. هدف، بازگشت سرمایه‌ای است که در ساختمان گذاشتید و پایان کاری که نیمه‌تمام ماند. اگر قرارداد شما مشارکت در ساخت است، نوشته شکایت از سازنده در مشارکت در ساخت را هم بخوانید.
سؤال‌های متداول درباره شکایت از پیمانکار
بله. قرارداد شفاهی هم معتبر است، اما اثبات مبلغ و حدود کار بدون نوشته دشوارتر می‌شود.
همیشه نه. فسخ قرارداد فقط با علت قانونی یا شرط قرارداد ممکن است و فسخ بی‌مبنا ممکن است شما را در جایگاه متخلف قرار دهد.
معمولا نه. پیش‌پرداخت اجرت کار امانت نیست و تخلف از قرارداد به خودی خود جرم نیست، مگر آنکه از ابتدا فریبی در کار باشد.
بله. پیمانکار حتی بدون شرط صریح به رعایت عرف ملزم است، اما نامرغوب بودن مصالح باید با کارشناسی ثابت شود.
سرمایه‌ای که در ساختمان گذاشتید هنوز قابل پیگیری است
خلاصه ماجرا را از طریق واتس‌اپ یا تلگرام ارسال فرمایید یا تماس بگیرید. اطلاعات شما محرمانه می‌ماند و هر تصمیم را با آگاهی از پیامدهایش می‌گیرید.
با وکیل مشورت کنید
پیش از هر اقدام، با یک مشاوره بدانید دقیقاً کجا ایستاده‌اید و چه چیزی را نباید از دست بدهید.
مشاوره مشاوره فوری