فروش مال غیر مشاعی براساس قانون جدید ثبت؛ وقتی شریک سهم شما را می‌فروشد
تصور کنید شما و برادرتان هر کدام سه دانگ از یک زمین را از پدر به ارث برده‌اید. یک روز غریبه‌ای به زمین می‌آید، قراردادی نشان می‌دهد و می‌گوید هر شش دانگ را از برادرتان خرید و پولش را هم پرداخت کرد. برادرتان سهم شما را بی‌اجازه فروخت و حالا خریدار قصد تصرف کل زمین را دارد. این همان فروش مال غیر مشاعی است.
در این پرونده‌ها هر روز تأخیر به سود کسی است که ملک را در تصرف دارد. خریدار ممکن است ملک را دوباره بفروشد، در آن بسازد یا با سند رسمی به شخص سومی منتقل کند و بازپس‌گیری آن سخت‌تر شود. از این رو مدارک مالکیت و قرارداد فروش باید بی‌درنگ توسط وکیل ملکی بررسی گردد تا شکایت کیفری و دعوای حقوقی هم‌زمان و درست طرح شود و سهم شما حفظ شود.
به زبان ساده، فروش مال غیر مشاعی یعنی یکی از شریک‌های یک ملک مشترک، بیش از سهم خود یا کل ملک را بدون اجازه شریک‌های دیگر بفروشد. این کار نسبت به سهم شریک‌های دیگر در رویه غالب دادگاه‌ها جرم انتقال مال غیر است و مجازات کلاهبرداری دارد، یعنی یک تا هفت سال حبس، رد مال و جزای نقدی معادل ارزش آن. از نظر حقوقی هم معامله نسبت به سهم شما بدون اجازه خودتان اثری ندارد و می‌توانید ابطال آن و خلع ید را بخواهید.
فروش مال غیر مشاعی از نظر کیفری
قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، مصوب ۱۳۰۸، کسی را که مال دیگری را با علم به اینکه مال او نیست به دیگری منتقل کند، کلاهبردار می‌داند. خریداری هم که با علم به این موضوع معامله کند، معاون جرم است. مجازات این جرم همان مجازات کلاهبرداری است: یک تا هفت سال حبس، رد مال به صاحب آن و جزای نقدی برابر با مالی که فروشنده به دست آورد.
درباره شریکی که بیش از سهم خود را می‌فروشد، رویه دادگاه‌ها یکدست نیست. برخی قضات این کار را فقط معامله‌ای بی‌اثر و موضوعی حقوقی می‌دانند، چون فروشنده در هر جزء ملک سهم دارد. دیدگاه غالب ولی این است که فروش سهم شریک‌های دیگر جرم انتقال مال غیر است. برای همین شکایت باید با دلیل روشن نشان دهد که فروشنده از سهم شریک‌ها آگاه بوده، مثلا با گواهی انحصار وراثت یا سند مالکیتی که نام همه شریک‌ها را دارد.
اصلاحیه ماده ۱۰۴ قانون مجازات اسلامی که از تیر ۱۴۰۳ اجرا می‌شود، انتقال مال غیر و کلاهبرداری را از فهرست جرایم قابل گذشت بیرون برد. پس این جرم امروز به هر مبلغی غیرقابل گذشت است و رضایت بعدی شاکی پرونده کیفری را متوقف نمی‌کند، هرچند دادگاه می‌تواند آن را در تخفیف مجازات در نظر بگیرد.
فروش مال غیر مشاعی از نظر حقوقی
قانون مدنی معامله‌ای را که کسی روی مال دیگری انجام دهد، معامله فضولی می‌نامد. طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی، این معامله فقط با اجازه مالک نافذ می‌شود. پس فروش سهم شما توسط شریکتان، تا وقتی شما آن را تأیید نکنید، نسبت به سهم شما اثری ندارد. شما می‌توانید معامله را رد کنید و از دادگاه بخواهید بطلان یا عدم نفوذ آن را اعلام کند.
اگر خریدار ملک را تصرف کرده، دعوای خلع ید مشاعی هم لازم است. اگر دفترخانه برای این معامله سند رسمی تنظیم کرده، باید ابطال سند رسمی ملک را هم خواست. پس از روشن شدن وضعیت، اگر ادامه شراکت با خریدار ممکن نیست، افراز ملک مشاع سهم شما را جدا می‌کند.
خریداری که از موضوع خبر نداشته، طبق ماده ۲۶۳ قانون مدنی می‌تواند ثمن معامله و خسارت‌های خود را از فروشنده بگیرد. این حق خریدار است و ربطی به حق مالکیت شما ندارد. سهم شما به خریدار منتقل نمی‌شود، حتی اگر او حسن نیت داشته باشد.
شریک شما سهمتان را بدون اجازه به دیگری منتقل کرد؟
تصویر سند یا گواهی انحصار وراثت و هر مدرکی از معامله را از طریق واتس‌اپ ارسال فرمایید. پس از بررسی، مسیر شکایت کیفری و دعوای حقوقی به‌صراحت اعلام می‌شود.
فروش مال غیر مشاعی براساس قانون جدید ثبت
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول وضعیت این پرونده‌ها را از دو جهت تغییر می‌دهد. طبق ماده ۱ این قانون، هیچ دادگاه یا اداره‌ای معامله ملکی با سند عادی را نمی‌پذیرد، جز برای استرداد پولی که خریدار پرداخت کرد. اجرای این ماده به دلیل مشکلات اجرایی با تأخیر همراه بود. برای سندهای حدنگاری که از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده‌اند از تاریخ صدور سند و برای بقیه املاک از حدود خرداد ۱۴۰۶ اجرا می‌شود. پس خریداری که سهم شما را با قولنامه بخرد، در آینده نمی‌تواند در دادگاه بر مالکیت آن پافشاری کند.
جهت دوم به خود شما برمی‌گردد. اگر سهم شما سند رسمی ندارد و مالکیت شما فقط بر ارث یا قولنامه تکیه دارد، باید ادعای خود را تا حدود خرداد ۱۴۰۷ در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت کنید. در غیر این صورت، اگر شریک سهم شما را با سند رسمی به خریدار با حسن نیت منتقل کند، دادگاه ادعای شما را در برابر آن خریدار نمی‌پذیرد. مقاله ثبت ادعا در سامانه ساغر مراحل این کار را شرح می‌دهد.
درباره اثر ماده ۱ بر شکایت کیفری از معامله‌های عادی، رویه دادگاه‌ها هنوز شکل نگرفته است. از این رو در هر پرونده باید هم‌زمان مسیر کیفری و حقوقی سنجیده شود تا اگر یکی به نتیجه نرسید، دیگری باز بماند.
مدارک و مرجع شکایت فروش مال غیر مشاعی
شکایت کیفری در دادسرای محل وقوع معامله مطرح می‌شود. دعوای حقوقی ابطال معامله و خلع ید در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود. مدارک اصلی این پرونده‌ها سند مالکیت یا گواهی انحصار وراثت، رونوشت قرارداد فروش، پاسخ استعلام ثبتی ملک و شهادت کسانی است که از معامله و آگاهی فروشنده خبر دارند.
اولین اقدام پس از آگاه شدن از فروش، معمولا درخواست تأمین دلیل و ثبت اظهارنامه رسمی خطاب به خریدار است تا او دیگر نتواند ادعای بی‌خبری کند. هر معامله بعدی که خریدار پس از این اخطار انجام دهد، با علم او همراه است و دفاع از سهم شما را آسان‌تر می‌کند.
سؤال‌های متداول درباره فروش مال غیر مشاعی
فروش سهم خود شریک جرم نیست. ولی اگر شریک بیش از سهم خود یا کل ملک را بفروشد، در رویه غالب دادگاه‌ها نسبت به سهم شریک‌های دیگر جرم انتقال مال غیر است و مجازات کلاهبرداری دارد.
طبق قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، مجازات این جرم همان مجازات کلاهبرداری است: یک تا هفت سال حبس، رد مال به صاحب آن و جزای نقدی معادل مالی که فروشنده به دست آورد.
معامله نسبت به سهم شما بدون اجازه خودتان اثری ندارد. با دعوای ابطال معامله یا اعلام عدم نفوذ آن، ابطال سند در صورت صدور و خلع ید، سهم شما به تصرفتان برمی‌گردد.
سهم شما با اقدام به‌موقع به شما برمی‌گردد
تصویر مدارک را از طریق واتس‌اپ یا تلگرام ارسال فرمایید یا تماس بگیرید. هزینه بررسی حقوقی در برابر ارزش سهم شما و خطر انتقال دوباره آن، سرمایه‌ای برای حفظ دارایی شماست.
با وکیل مشورت کنید
پیش از هر اقدام، با یک مشاوره بدانید دقیقاً کجا ایستاده‌اید و چه چیزی را نباید از دست بدهید.
مشاوره مشاوره فوری