اثبات مستثنیات بودن زمین ملی اعلام شده براساس قانون جدید ثبت

تصور کنید زمینی را که پدربزرگتان در آن گندم می‌کاشت و هنوز ردیف درختان کهنسال دورش پیداست، منابع طبیعی ملی اعلام کرده است. برای دریافت سند تک‌برگ به اداره ثبت می‌روید و پاسخ استعلام این است که پلاک در محدوده اراضی ملی قرار دارد. تنها راه حفظ این زمین، اثبات مستثنیات بودن زمین است، یعنی اثبات اینکه زمین پیش از ملی شدن جنگل‌ها و مراتع آباد و در تصرف خانواده شما بوده است.

این وضعیت برای بسیاری از زمین‌های زراعی، باغ‌ها و خانه‌های روستایی پیش می‌آید. زمینی که نسل‌ها در اختیار یک خانواده بوده، با یک برگ تشخیص از دارایی آن خانواده خارج می‌شود. از این رو مدارک و سوابق زمین باید پیش از هر اقدامی توسط وکیل ملکی آشنا به دعاوی اراضی ملی بررسی گردد تا این دارایی حفظ شود.

به زبان ساده، مستثنیات زمین‌هایی هستند که با وجود قرار داشتن در محدوده جنگل یا مرتع، طبق قانون ملی شدن جنگل‌ها و مراتع مصوب ۲۷ دی ۱۳۴۱ ملی نشده‌اند، چون پیش از آن تاریخ زراعت، باغ، خانه یا تأسیسات داشتند. برای اثبات مستثنیات بودن زمین باید با عکس هوایی قدیمی، نظر کارشناس و مدارک تصرف نشان داد که زمین در آن زمان آباد بود. ادعای مالکیت این زمین‌ها هم باید تا حدود خرداد ۱۴۰۷ در سامانه ساغر ثبت شود.

کدام زمین‌ها جزو مستثنیات اراضی ملی هستند

قانون ملی شدن جنگل‌ها و مراتع همه جنگل‌ها، مراتع و بیشه‌های طبیعی را ملک دولت اعلام کرد، ولی در تبصره‌های ماده ۲ همان قانون چند دسته را کنار گذاشت. عرصه و محوطه ساختمان‌ها و خانه‌های روستایی، زمین‌های زراعی و باغ‌هایی که تا تاریخ تصویب قانون وجود داشتند، از ملی شدن معاف‌اند. قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع در سال ۱۳۴۶ هم همین منطق را ادامه داد.

ملاک اصلی آبادانی زمین پیش از ۲۷ دی ۱۳۴۱ است، یعنی اینکه زمین در آن تاریخ دیگر جنگل یا مرتع طبیعی نبوده باشد. داشتن سند به‌تنهایی کافی نیست. اگر اداره ثبت برای عرصه‌ای سند صادر کرده باشد که در آن تاریخ جنگل یا مرتع بوده، منابع طبیعی می‌تواند ابطال آن را بخواهد. برعکس، زمینی که سند رسمی ندارد ولی سابقه کشت روشن دارد، می‌تواند مستثنی شناخته شود.

بسیاری از اختلاف‌ها در زمین‌های مرزی پیش می‌آید. مثلا بخشی از یک قطعه زیر کشت بوده و بخش دیگرش درختچه و مرتع. در این حالت ممکن است فقط قسمتی از زمین ملی اعلام شود و اثبات مستثنیات بودن زمین برای همان قسمت جداگانه لازم است.

عکس هوایی؛ مهم‌ترین دلیل در این پرونده‌ها

در اثبات مستثنیات زمین ملی، عکس هوایی تقریبا از هر سند دیگری مهم‌تر است. چون عکس روشنی از سال ۱۳۴۱ در دسترس نیست، کارشناسان معمولا عکس‌های هوایی سال ۱۳۴۶ و گاهی ۱۳۳۴ را مبنا قرار می‌دهند. در این عکس‌ها کرت‌بندی، جوی آب، ردیف درختان باغ و خانه‌ها پیداست. سازمان نقشه‌برداری کشور و سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح این عکس‌ها را نگه می‌دارند.

کارشناس رسمی دادگستری در حوزه منابع طبیعی عکس هوایی را با نقشه UTM امروز زمین تطبیق می‌دهد. اشتباه در همین تطبیق بسیاری از پرونده‌ها را از مسیر خارج می‌کند. گاهی چند متر جابه‌جایی در نقشه، باغی را که در عکس پیداست بیرون از پلاک شما نشان می‌دهد. از این رو نقشه زمین باید پیش از ارجاع به کارشناس با دقت تهیه و کنترل گردد.

کنار عکس هوایی، این مدارک هم به پرونده قوت می‌دهند:

• سند مالکیت، بنچاق یا قباله‌های قدیمی
• نسق زراعی و مدارک اصلاحات ارضی
• استشهاد محلی و شهادت معتمدان قدیمی
• قبض‌های قدیمی آب، برق یا مالیات
• آثار کشت قدیمی مثل درختان کهنسال، جوی و دیوارکشی

کدام مرجع درباره این اعتراض تصمیم می‌گیرد

تشخیص اولیه منابع ملی از مستثنیات با اداره منابع طبیعی و آبخیزداری است که زیر نظر سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور کار می‌کند. اگر این تشخیص را قبول ندارید، باید به آن اعتراض کنید. طبق تبصره ۱ ماده ۹ قانون افزایش بهره‌وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی، معترضان تا تیر ۱۳۹۴ فرصت داشتند اعتراض خود را در هیئت موسوم به ماده واحده ثبت کنند. پس از این تاریخ، رسیدگی به اعتراض‌ها با شعبه‌های ویژه دادگاه عمومی حقوقی در مرکز استان است. مقاله اعتراض به ملی اعلام شدن زمین جزئیات این مسیر را شرح می‌دهد.

در دادگاه، بار اثبات مستثنیات زمین ملی اعلام‌شده بر دوش معترض است. دادگاه معمولا موضوع را به کارشناس منابع طبیعی ارجاع می‌دهد و نظر کارشناس، همراه با عکس هوایی، پایه رأی قرار می‌گیرد. طرفین فقط یک هفته از ابلاغ نظر کارشناس برای اعتراض به آن وقت دارند. اعتراض مستدل در همین یک هفته، یکی از حساس‌ترین لحظه‌های پرونده است.

اثبات مستثنیات بودن زمین براساس قانون جدید ثبت

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای این زمین‌ها مهلت تازه‌ای تعیین می‌کند. طبق ماده ۱۰ این قانون، هر کس بر زمینی ادعای مالکیت دارد که سند رسمی به نام او نیست، باید ادعایش را ظرف دو سال از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت کند. این سامانه پس از تأخیری که مشکلات اجرایی پیش آورد، از اول خرداد ۱۴۰۵ رسما کار می‌کند. پس مهلت تا حدود خرداد ۱۴۰۷ است. پس از ثبت ادعا هم دو سال فرصت دارید که اقدام قانونی لازم، مثل اعتراض در دادگاه، را انجام دهید.

اگر ادعا در این مهلت‌ها ثبت و پیگیری نشود، طبق ماده ۱۰ دیگر در برابر اراضی دولتی و عمومی، از جمله اراضی ملی، قابل استناد نیست. برای زمینی که منابع طبیعی آن را ملی می‌داند، این یعنی پایان امکان طرح دعوا در دادگاه. مقاله ثبت ادعا در سامانه ساغر مراحل این کار را توضیح می‌دهد.

تبصره ۳ ماده ۱۰ برای زمین‌های زراعی و باغی خارج از محدوده شهرها راه دیگری هم دارد. سازمان امور اراضی متصرفان این زمین‌ها را شناسایی می‌کند و پس از استعلام عدم تداخل با اراضی ملی، آن‌ها را برای صدور سند به اداره ثبت معرفی می‌کند. اگر زمین شما سند اصلاحات ارضی یا نسق دارد، این مسیر را هم باید سنجید.

وقتی شریک‌ها چند نفرند یا فقط بخشی از قطعه محل اختلاف است

در زمین مشاعی، هر شریک به‌عنوان ذی‌نفع می‌تواند به تشخیص منابع طبیعی اعتراض کند. ولی بهتر است شریکان با هم اقدام کنند تا مدارک یکپارچه باشد و دو رأی متعارض برای یک زمین صادر نشود. اگر یکی از شریکان سهم خود را با قولنامه خرید، او هم باید ادعای خود را جداگانه در سامانه ساغر ثبت کند.

اگر فقط بخشی از زمین ملی اعلام شده باشد، اعتراض فقط به همان بخش است. نقشه دقیق مرز بخش ملی و بخش مستثنی در این پرونده‌ها تعیین‌کننده است و همان نقشه بعدها مبنای صدور سند تک‌برگ قرار می‌گیرد.

سؤال‌های متداول درباره اثبات مستثنیات بودن زمین