قانون جدید سند رسمی اموال غیرمنقول یا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و خطرات جدی این قانون تاریخی برای مالکان املاک و اراضی
قانون جدید سند رسمی اموال غیرمنقول یا به عبارت دقیق تر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف پایان دادن به اعتبار اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول و الزام تمامی معاملات به ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تدوین شده است و اثری اساسی و تاریخی بر حقوق و قوانین املاک و اراضی کشور برجای خواهد نهاد. برای اطلاع دقیق‌تر از نکات مهم این قانون اینجا را بخوانید.
قانونگذار در قانون جدید سند رسمی اموال غیرمنقول با زیر پا نهادن بسیاری از قوانین قبلی و حتی اصول و بدیهیات حقوقی مندرج در قانون مدنی و قانون ثبت و سایر قوانین و حتی اصول فقهی بر آن شده تا به هر قیمتی مردم را به ثبت ملک خود اجبار نماید و هرکس که تن به این وظیفه قانونی ندهد با خطر از دست دادن ملک خود یا تملک آن از سوی دولت مواجه خواهد شد. ماده ۱ این قانون به صراحت اعلام می‌دارد که پس از گذشت یک سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون هرگونه ادعا و دعوا در مراجع قضائی و اداری که مستند به سند عادی باشد جز در موارد استثنایی مانند دعوای استرداد عوضین معامله پذیرفته نخواهد شد. این بدان معناست که اسناد عادی مانند قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های دستی اعتبار خود را برای اثبات مالکیت یا سایر حقوق مرتبط با ملک از دست خواهند داد.
مالکیت اموال غیرمنقول از دیرباز یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های حقوقی و اقتصادی افراد جامعه بوده است. با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۶ آذر ۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی و تأیید شده در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام تحولی بنیادین در نظام حقوقی مالکیت در ایران در حال وقوع است. این قانون با هدف شفاف‌سازی کاهش اختلافات ملکی و جلوگیری از سوءاستفاده‌های گسترده ناشی از معاملات با اسناد عادی مانند قولنامه و مبایعه‌نامه تمامی دارندگان اینگونه اسناد را ملزم به اقدام برای رسمی کردن معاملات خود کرده است. غفلت از این تکلیف قانونی می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری برای مالکان به همراه داشته باشد و اهمیت اقدام سریع و آگاهانه را دوچندان کند. این مقاله به بررسی ابعاد مختلف این قانون آیین‌نامه‌های اجرایی آن خطرات عدم توجه به آن و لزوم اقدام فوری برای اخذ سند رسمی به ویژه برای شهروندان می‌پردازد.
چه معاملاتی باید طبق قانون جدید سند رسمی رسماً ثبت شوند؟
کلیه معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول ثبت شده و نشده از جمله بیع صلح هبه اجاره بیش از دو سال وقف و همچنین هرگونه ادعای مالکیت حق انتفاع و حق ارتفاق باید به صورت رسمی ثبت شوند.
مهلت قانونی و عواقب عدم اقدام
مهلت اصلی برای اقدام یک سال پس از راه‌اندازی سامانه مذکور در ماده ۱۰ قانون است. با این حال تبصره ۴ ماده ۱ قانون تأکید دارد که برای املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود مفاد ماده ۱ از تاریخ صدور سند حدنگار لازم‌الاجراست حتی اگر سامانه ماده ۱۰ هنوز راه‌اندازی نشده باشد. عواقب عدم اقدام شامل عدم پذیرش ادعای مالکیت در محاکم عدم امکان طرح دعاوی مهم مانند خلع ید یا الزام به تنظیم سند و در نهایت از دست رفتن عملی حقوق مالکانه است و تمام راه‌های اعتراض قانونی پیشین توسط قانونگذار لغو گردیده‌اند به‌طوری‌که حتی در صورت فسخ یا انفساخ معامله نیز باید این امر در شرایط و مهلت خاص اعمال گردد درحالی‌که در شرایط فعلی ثبت یک دادخواست در دفتر دادگاه دست‌کم ماه‌ها زمان می‌برد و عملاً ممکن نیست.
خریدار و فروشنده باید حتماً یک وکیل متخصص ملکی را به همراه داشته باشند تا قرارداد منعقده طبق قانون جدید نوشته شده و ضامن حقوق آن‌ها باشد در غیر این‌صورت با کوچک‌ترین اشتباه ملک آن‌ها در معرض از دست رفتن قرار گرفته و با توجه به اینکه حمایت‌های پیشین قانونی نیز بسیار محدود و مقید شده‌اند هرگونه اعتراض باید با نهایت سرعت دقت و اقدامات حقوقی مقتضی صورت بگیرد در غیر این‌صورت ولو اینکه حق با مالک باشد خریدار صاحب مال خواهد شد و تنها موظف به پرداخت قیمت خواهد گردید که قطعاً پایین‌تر از قیمت واقعی ملک بوده و موجب ضرر فروشنده است.
شرایط فوق در صورتی است که خریدار مذکور توانایی پرداخت قیمت ملک را داشته باشد در غیر این‌صورت در صورت ادعای اعسار عملاً مالک اصلی دارایی خود را بر باد داده است.
گرچه در این قانون بیمه قراردادهای ملکی اجباری گردیده است اما بعید است شرکت‌های بیمه قیمت واقعی املاک را بپردازند ضمن اینکه در رویه کنونی بیمه‌ها اجباری به پرداخت کل بیمه به‌صورت یکجا ندارند و در چنین شرایطی ضرر و خسارت مالک اصلی مسلم است لذا به هیچ وجه مانند روال سابق انعقاد قرارداد توسط افراد عادی توصیه نمی‌شود ضمن اینکه بیمه صرفاً مربوط به قراردادها شده و در سایر موارد وجود ندارد.
از دست رفتن اعتبار اسناد عادی در محاکم (ماده ۱ قانون)
مهم‌ترین خطر بی‌اعتبار شدن اسناد عادی در محاکم قضایی و ادارات دولتی است. یعنی اگر ملکی را با قولنامه خریده‌اید و فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع می‌کند پس از اجرای کامل قانون دیگر نمی‌توانید با استناد به قولنامه عادی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات مالکیت مطرح کنید.
ریسک فروش مال غیر توسط فروشنده قبلی
یکی از شایع‌ترین سوءاستفاده‌ها فروش مجدد ملک توسط فروشنده‌ای است که قبلاً آن را با سند عادی فروخته است. با بی‌اعتبار شدن سند عادی شما فروشنده متقلب می‌تواند با خیال راحت ملک را مجدداً و این بار با سند رسمی به شخص دیگری بفروشد و شما عملاً راهی برای احقاق حق خود نخواهید داشت و ملک خود را از دست خواهید داد. توجه داشته باشید قانونگذار با علم به اینکه شما محق هستید این امر را اجرا می کند تا معاملات اموال غیرمنقول را نظم ببخشد و شما فقط حق دریافت وجه را خواهید داشت.
مشکلات اثبات مالکیت و دعاوی مرتبط (خلع ید الزام به تنظیم سند)
دعاوی مهمی مانند خلع ید الزام به تنظیم سند رسمی تقسیم ملک مشاع و حتی شکایت کیفری مبنی بر فروش مال غیر همگی نیازمند ارائه مستندات معتبر دال بر مالکیت هستند. با از دست رفتن اعتبار اسناد عادی طرح این دعاوی برای دارندگان این اسناد تقریباً غیرممکن خواهد شد.
بلاتکلیفی اسناد عادی قدیمی (تبصره ۵ ماده ۱ قانون)
تبصره ۵ ماده ۱ قانون وضعیت اسناد عادی پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون را در هاله‌ای از ابهام قرار داده است. طبق این تبصره دعاوی مربوط به این اسناد تنها در صورتی قابل استماع هستند که قطعیت مستندات مطابق آیین‌نامه‌ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد و به تشخیص وی محرز باشد که می‌تواند منجر به عدم قطعیت و طولانی شدن روند احقاق حق شود.
نقش سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (موضوع ماده ۱۰ قانون)
ماده ۱۰ قانون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف به راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی کرده است؛ این سامانه بستری برای ثبت ادعاهای مربوط به اسناد عادی است.
نحوه عملکرد و الزامات (نقشه UTM مستندات)
طبق آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰ قانون مدعیان باید ادعای خود را به همراه نقشه دارای مختصات جغرافیایی UTM محدوده مورد ادعا و سایر مستندات مربوط به معامله در این سامانه بارگذاری کنند. صرف درج ادعا در این سامانه به معنای رسمیت یافتن مالکیت نیست بلکه پیش‌شرطی برای اقدامات بعدی جهت رسمی کردن معامله است.
چالش‌های احتمالی برای عموم مردم
الزام به تهیه نقشه UTM و بارگذاری الکترونیکی اسناد می‌تواند برای برخی اقشار جامعه به ویژه افراد مسن روستاییان یا کسانی که آشنایی کمتری با فناوری‌های نوین دارند چالش‌برانگیز و هزینه‌بر باشد. این موضوع ممکن است آن‌ها را به سمت واسطه‌هایی سوق دهد که همواره قابل اعتماد نیستند و ریسک بروز خطا یا سوءاستفاده را افزایش می‌دهد.
روند ثبت ادعا در سامانه (آیین‌نامه ماده ۱۰)
آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰ جزئیات مربوط به ایجاد و عملکرد سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را تشریح می‌کند. این سامانه برای ثبت اولیه ادعاهای مبتنی بر اسناد عادی طراحی شده است. مدعیان باید ظرف مهلت مقرر پس از راه‌اندازی سامانه اطلاعات و مستندات خود را وارد کنند تا بتوانند مراحل بعدی را برای رسمی کردن معامله خود طی نمایند.
چرا اقدام فوری برای گرفتن سند رسمی جدید سبز رنگ برای زمین یا آپارتمان حیاتی است؟
با توجه به توضیحات ارائه شده تعلل در اقدام برای اخذ سند رسمی می‌تواند پیامدهای بسیار ناگواری برای دارندگان اسناد عادی و حتی رسمی داشته باشد از جمله اینکه امکان ثبت ملک توسط دیگران امکان تملک برخی املاک توسط دولت از دست دادن فرصت‌ها به‌دلیل محدودیت شدید شکلی و زمانی قانون حتی برای اقدامات قانونی زمان‌بر بودن مراحل قانونی عدم امکان بازپس‌گیری ملک تحت هیچ عنوان و صرفاً امکان دریافت قیمت آن هم در صورتی که طرف مقابل چیزی برای پرداخت داشته باشد و …
وکیل ملکی و ثبتی برای اخذ سند رسمی ملک
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نقطه عطفی در نظام حقوقی ایران است که هدف آن ایجاد شفافیت امنیت و کاهش اختلافات ملکی است. با این حال عدم توجه به الزامات این قانون می‌تواند برای دارندگان اسناد رسمی و عادی بسیار پرخطر باشد. اقدام سریع برای مشاوره با وکیل متخصص و طی مراحل قانونی برای اخذ سند رسمی تنها راه تضمین حقوق مالکانه و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی است.
گروه وکیل شمال با آگاهی کامل از پیچیدگی‌های قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه‌های اجرایی آن آماده ارائه مشاوره تخصصی و پیگیری امور حقوقی شما برای اخذ سند رسمی ملک‌تان است.
خدمات ما برای تضمین حقوق شما
– مشاوره دقیق در خصوص وضعیت حقوقی اسناد عادی شما و راهکارهای قانونی موجود
– کمک به تهیه مدارک و مستندات لازم از جمله تهیه نقشه UTM با همکاری کارشناسان معتبر
– راهنمایی و اقدام برای ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
– طرح دعاوی لازم در مراجع قضایی برای اخذ سند رسمی ملک
– طرح دعوا برای اخذ سند شش‌دانگ برای اراضی ملی اعلام شده
– انجام کلیه امور ثبتی و اداری تا مرحله اخذ سند مالکیت رسمی جدید سبز رنگ و تبدیل سند عادی مبایعه نامه به سند رسمی
