افراز ملک چیست؟
افراز ملک به معنای تقسیم سهم شرکا نسبت به ملک مشاع و جدا نمودن سهم هر مالک در مالی است که بین دو یا چند نفر مشترک است. این تقسیم به نحوی است که بتوان گفت هر قسمت، متعلق به کدام شریک است. این کار میتواند با توافق طرفین یا در صورت عدم توافق به دستور دادگاه باشد. اگر موضوع اختلافی درباره مالکیت است دعوای اثبات مالکیت را ببینید. نوشته دعوای خلع ید مشاعی هم شاید برای شما مفید باشد.
ملک مشاع چه نوع ملکی است ؟
ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک بوده و سهم هیچ یک از هم قابل تشخیص نیست. زیرا مالکین ملک مشاع در جزء جزء آن مال سهیم هستند. مانند خانه به ارث رسیده یا ملکی که توسط چند نفر به واسطه ی قرارداد خریداری می شود.
اگر شرکا در خصوص تقسیم ملک مشاع با هم توافق داشته باشند که مشکل خاصی وجود ندارد و مطابق توافق عمل می شود. اما مشکل زمانی رخ میدهد که شرکا بر سر نحوه تقسیم و تعیین سهم هر شریک به توافق نرسند. در این خصوص راه حل قانونی افراز است.
شرایط افراز ملک چیست؟
از جمله شرایط آن که در قانون “افراز و فروش املاک مشاع” مصوب ۱۳۵۷/۰۸/۲۲ آمده است، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- اولین شرط که قبلا هم به آن اشاره شد ؛ عدم توافق شرکای مال غیرمنقول۱ در مورد نحوه تقسیم آن است.
- ملک موضوع تقسیم نباید دارای سند مالکیت معارض باشد ، بدین معنا که دو سند برای آن ملک از طرف اداره ثبت صادر نشده باشد.
- ملک باید قابل تقسیم باشد در غیر این صورت به تقاضای هر یک از شرکا از دادگاه محل وقوع ملک، دستور به فروش آن داده می شود.
چه ملکی غیر قابل افراز است؟
همانطور که در پاراگراف قبل اشاره شد، ملک باید قابلیت تقسیم شدن را داشته باشد. حال در چه زمانی یک ملک قابلیت افراز نخواهد داشت؟
اگر تقسیم موجب از ارزش افتادن تمام یا بخشی از آن بشود یا اصلا امکان تقسیم آن وجود نداشته باشد امکان افراز وجود ندارد. در این شرایط راه حل موجود تقاضای فروش ملک مذکور از دادگاه است.
نحوه افراز ملک چگونه است؟
نحوه تقسیم ملک مشاع به دو صورت در قانون پیش بینی شده است :
- اگر جریان ثبتی ملک مشاع خاتمه یافته باشد، چه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، تقاضای افراز آن باید از اداره ثبت محلی که ملک مذکور در حوزه آن واقع است بعمل آید.
- اما اگر ملک مشاع از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، افراز آن توسط دادگاه عمومی حوزه ای که ملک در آن واقع است انجام می شود.
نکته حائز اهمیت آن است که :
چه در اداره ثبت و چه در دادگاه برای تقسیم ملک مشاع، اسامی تمام مالکین باید به عنوان خواهان یا خوانده در پرونده مطرح باشد.
قانون افراز و فروش املاک مشاع چیست؟
در زیر قانون “افراز و فروش املاک مشاع ” که در سال ۱۳۵۷ در شش ماده و یک تبصره تصویب شده است ، جهت اطلاع بیشتر شما عزیزان آورده می شود :
ماده اول) افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یاچند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید.
تبصره : نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده دوم) تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض ده روز از تاریخابلاغ تصمیم مورد اعتراض میباشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
ماده سوم) هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافتخواهد شد.
ماده چهارم) ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود.
ماده پنجم) ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک و غیر قابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلیمقررات اجرایی این قانون طبق آییننامهای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری میرسد.
ماده ششم) پروندههای افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاهها مطرح میباشد کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار میگیرد. ولی اگرخواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید.