نظریات مشورتی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
به زبان ساده، نظریه مشورتی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات پاسخی است که اداره کل حقوقی قوه قضاییه به استعلام‌ها درباره ابهام‌های این قانون می‌دهد. پنج نظریه از ۱۴۰۳/۰۷/۲۳ تا ۱۴۰۴/۰۸/۱۹ در این مجموعه قرار دارد. موضوع این نظریه‌ها اعتبار آرای قضایی، اباحه انتفاع، وکالت بلاعزل، پیش‌نویس قرارداد دلالان، مهلت‌های ماده ۱۰ و معامله در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی است.
این صفحه بخشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و مقررات مربوط است
دو نظریه ۷/۱۴۰۳/۴۰۲ و ۷/۱۴۰۳/۴۴۷ هر دو تاریخ ۱۴۰۳/۰۷/۲۴ دارند. شماره نظریه ۷/۱۴۰۳/۱۱۱۴ سال ۱۴۰۳ را نشان می‌دهد، اما تاریخ ثبت‌شده برای آن ۱۴۰۴/۰۸/۱۹ است و هر دو همان‌گونه که صادر شده نقل می‌شود.
درباره نظریه مشورتی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
نظریه مشورتی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضاییه به استعلام‌هایی است که درباره ابهام‌های این قانون می‌رسد. این مجموعه پنج نظریه را به ترتیب تاریخ می‌آورد. برای هر نظریه شماره، تاریخ، شماره پرونده، مواد مرتبط و خلاصه‌ای بی‌طرف از پرسش و پاسخ در دسترس است. موضوعات از اعتبار آرای قضایی درباره املاک ماده ۱ و دامنه تبصره ۲ ماده ۱ آغاز می‌شود. اباحه انتفاع، پیش‌نویس قرارداد دلالان، مهلت‌های ماده ۱۰ و معامله در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی نیز در این مجموعه جای دارد.
نظریه شماره ۷/۱۴۰۳/۵۴۷ به تنهایی به هجده پرسش پاسخ می‌دهد و پاسخ هر پرسش جداگانه آمده است. نظریات مشورتی اداره کل حقوقی برای دادگاه‌ها الزام‌آور نیست، اما نشان می‌دهد مرجع رسمی مشورت حقوقی قوه قضاییه متن قانون را چگونه می‌خواند.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۰۵
تاریخ ۱۴۰۳/۰۷/۲۳، شماره پرونده ۱۴۰۳-۷۵-۴۰۵ح، مواد مربوط: ماده ۱ (ذیل ماده)، ماده ۱۰
پرسش: استعلام‌کننده پرسید آیا آرای قضایی که درباره املاک موضوع ماده ۱ قانون الزام صادر می‌شود، از جمله آرای تقسیم ترکه و اثبات مالکیت، اعتبار دارد. تردید او از ذیل ماده ۱ برمی‌خاست. این بخش فقط دو راه برای شناختن مالک ذکر می‌کند: ثبت ملک به نام شخص در دفتر املاک یا ارث بردن از مالک رسمی. ذیل ماده ۱ درباره آرای قضایی که در دفاتر ثبت انعکاس ندارند تصریحی ندارد.
پاسخ: اداره کل حقوقی پاسخ داد که از حکم ذیل ماده ۱ نمی‌توان بی‌اعتباری آرای مراجع قضایی را درباره معاملات موضوع این ماده استنباط کرد. به نظر این اداره، محکوم‌له در فرض پرسش می‌تواند طبق مقررات مربوط برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کند. در صورت اقتضا، رعایت حکم ماده ۱۰ قانون نیز لازم است. به این ترتیب، نظریه ذیل ماده ۱ را مبنای بی‌اعتبار دانستن چنین آرایی نمی‌داند.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۰۲
تاریخ ۱۴۰۳/۰۷/۲۴، شماره پرونده ۱۴۰۳-۷۵-۴۰۲ح، مواد مربوط: ماده ۱، ماده ۱۰
پرسش: پرسش این بود که آیا دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد عقد اباحه منافع در مال غیرمنقول، پس از گذشت یک سال از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱، قابل استماع است. استعلام‌کننده توضیح داد که قانون الزام برای انتقال عین و منفعت مال غیرمنقول حکم دارد، اما از عقودی که مفید اباحه اموال هستند نامی نمی‌برد.
پاسخ: اداره کل حقوقی یادآور شد که مواد ۱ و ۱۰ قانون به انتقال منافع، مالکیت منافع، انتقال حق انتفاع و مالکیت آن تصریح دارند. این مواد درباره اباحه در انتفاع و عقودی مانند عاریه حکمی ندارند. اباحه در انتفاع حق انتفاع یا مالکیتی ایجاد نمی‌کند؛ اذن در انتفاع قابل رجوع است و مباح‌کننده می‌تواند از آن عدول کند. از این رو دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد اباحه در انتفاع، صرف‌نظر از قابلیت استماع آن، از شمول قانون الزام بیرون است.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۴۷
تاریخ ۱۴۰۳/۰۷/۲۴، شماره پرونده ۱۴۰۳-۷۵-۴۴۷ح، مواد مربوط: تبصره ۲ ماده ۱
پرسش: استعلام درباره دامنه تبصره ۲ ماده ۱ بود. این تبصره میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول را در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک قرار می‌دهد. پرسش این بود که آیا این حکم هر نوع وکالتی را در بر می‌گیرد یا وکالت باید قید بلاعزل داشته باشد تا مشمول تبصره شود.
پاسخ: اداره کل حقوقی به این اصل استناد کرد که دولت جز در موارد مصرح قانونی حق دریافت هیچ وجهی از مردم را ندارد. ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت از جمله مواد بیانگر این اصل است. بر این پایه و با توجه به تصریح تبصره ۲ ماده ۱، دریافت مالیات معادل مالیات تنظیم سند رسمی انتقال ملک و دیگر عناوین این تبصره فقط به فرض وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اختصاص دارد.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۵۴۷
تاریخ ۱۴۰۳/۱۲/۰۱، شماره پرونده ۱۴۰۳-۷۵-۵۴۷ح، مواد مربوط: ماده ۱، ماده ۲، ماده ۳ و تبصره ۲، ماده ۱۰ و تبصره‌های ۳، ۵ و ۹، آیین‌نامه ماده ۳ (مواد ۱، ۲، ۵ تا ۱۰، ۱۲، ۱۳، ۱۵، ۲۰، ۲۵)
پرسش ۱
پرسش: پرسش ۱: مجاز بودن دلالان معاملات املاک (مشاوران املاک و بنگاه‌ها) و اتصال آنان به سامانه ثبت الکترونیک اسناد از چه راهی احراز می‌شود؟
پاسخ: مواد ۵ و ۶ آیین‌نامه ماده ۳ استعلام برخط هویت و اعتبار پروانه دلال را پیش‌بینی می‌کنند و بدون این احراز، درج پیش‌نویس قرارداد ممکن نیست. ماده ۷ همان آیین‌نامه تصدیق الکترونیکی پیش‌نویس از سوی متعاملین را نیز ضروری می‌داند.
پرسش ۲
پرسش: پرسش ۲: آیا ارائه اصل سند مالکیت هنگام تنظیم پیش‌نویس ضروری است و وجوهی که در این مرحله رد و بدل می‌شود چه وضعیتی دارد؟
پاسخ: با توجه به بندهای «ج» و «ح» ماده ۱ و ماده ۲ آیین‌نامه ماده ۳، ارائه سند مثبت مالکیت برای درج پیش‌نویس ضروری به نظر می‌رسد. چون با درج پیش‌نویس قراردادی منعقد نمی‌شود، پرداخت ثمن یا تبادل عوضین به شکل مطرح در استعلام و پرسش‌های فرعی آن منتفی است.
پرسش ۳
پرسش: پرسش ۳: اگر پیش‌نویس به سند رسمی انتقال نینجامد، آیا پیش‌نویس دلال اعتبار دارد یا فقط برای استرداد ثمن معتبر است؟
پاسخ: اگر مقصود استعلام پیش‌نویس دلالان معاملات املاک باشد، با توجه به پاسخ پرسش دوم این پرسش منتفی است.
پرسش ۴
پرسش: پرسش ۴: در معاوضه دو ملک یا ملک با مال منقول، سازوکار اقدام دلالان و دفاتر اسناد رسمی چیست؟
پاسخ: معاوضه مانند بیع از اعمال حقوقی ماده ۱ است و ثبت در سامانه را لازم دارد. نوع عوض در این حکم اثری ندارد و اقدام دلالان و دفاتر اسناد رسمی در معاوضه همانند سایر اعمال حقوقی موضوع قانون و آیین‌نامه ماده ۳ است.
پرسش ۵
پرسش: پرسش ۵: اگر دعوای کسی که ادعای خود را در سامانه ماده ۱۰ ثبت کرده به‌صورت شکلی رد شود، طرح دعوای جدید ممکن است و تا چه زمانی؟
پاسخ: اگر رد شکلی در مهلت رخ دهد، دعوای مجدد منع قانونی ندارد؛ ولی طرح آن خارج از مهلت، با وجود امکان طرح در مهلت، مشمول ضمانت اجرای ماده ۱۰ است. اگر دعوا در مهلت اقامه شود و دادگاه پس از مهلت قرار رد صادر کند، مدعی حتی خارج از مهلت می‌تواند دعوای جدید طرح کند، به شرط نبود سند مالکیت صادره برای ثالث با حسن‌نیت.
پرسش ۶
پرسش: پرسش ۶: اگر دستگاه‌های اجرایی اقدامات تبصره ۳ ماده ۱۰ را در مهلت انجام ندهند، مهلت اشخاص ذی‌نفع از چه زمانی آغاز می‌شود؟
پاسخ: اقدامات دستگاه‌ها در تبصره ۳ ماده ۱۰ مقید به مهلت نیست و پرسش از اساس منتفی است. مهلت اشخاص برای اعتراض به نقشه‌ها از زمان بارگذاری و اعلام نقشه‌ها در سامانه آغاز می‌شود.
پرسش ۷
پرسش: پرسش ۷: آیا تعیین مهلت برای ثبت ادعا و طرح دعوا درباره اراضی ملی در تصرف اشخاص، دعاوی فراوانی در مراجع قضایی پدید نمی‌آورد؟
پاسخ: اداره کل حقوقی اعلام کرد که در این بند پرسش خاصی که ارائه نظریه مشورتی را لازم کند مطرح نیست.
پرسش ۸
پرسش: پرسش ۸: آیا حکم تبصره ۵ ماده ۱۰ درباره ثبت ادعا با علم به عدم استحقاق و جرایم همراه آن مانند جعل، تابع قواعد تعدد است یا مجازات‌ها جمع می‌شود؟
پاسخ: پاسخی که در منبع شماره ۸ دارد به این پرسش نمی‌پردازد. این پاسخ به استناد ماده ۹ آیین‌نامه ماده ۳ درج پیش‌نویس دوم را پس از راه‌اندازی سامانه از اساس منتفی می‌داند، زیرا سامانه درج پیش‌نویس مغایر را درباره همان ملک نمی‌پذیرد.
پرسش ۹
پرسش: پرسش ۹: آیا شرط عدم تعلق اراضی همجوار به متقاضی یا افراد تحت تکفل او در تبصره ۹ ماده ۱۰ به معنای صدور یک سند برای همه اراضی همجوار است؟
پاسخ: تبصره ۹ تسهیلاتی برای صدور سند مفروز بدون رعایت نصاب‌های قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی پیش‌بینی می‌کند و برای آن شروطی می‌گذارد. نبود این شرایط فقط شخص را از این تسهیلات محروم می‌کند و مانع اخذ سند بر پایه عمومات قانونی و سایر مقررات نیست.
پرسش ۱۰
پرسش: پرسش ۱۰: مقصود از ایقاع در ماده ۱ چیست و آیا جز اخذ به شفعه ایقاع دیگری با نتیجه انتقال مالکیت متصور است؟
پاسخ: پاسخ شماره ۱۰ منبع به استناد مواد ۱۲ و ۱۳ آیین‌نامه ماده ۳ می‌گوید پیش‌نویسی که دلال در سامانه درج می‌کند، پیش از ثبت توسط سردفتر آثار حقوقی قرارداد را ندارد. پاسخ شماره ۱۵ منبع که به فسخ، اقاله و اسقاط حق می‌پردازد با موضوع این پرسش قرابت بیشتری دارد.
پرسش ۱۱
پرسش: پرسش ۱۱: آیا محدودیت ناشی از مبایعه‌نامه دفاتر اسناد رسمی در دفتر املاک ثبت می‌شود یا فقط در سامانه کاتب یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد؟
پاسخ: اداره کل حقوقی پرسش‌های ۱۱، ۱۲ و ۱۳ را مبهم دانست و آن‌ها را به کیفیت مطرح در استعلام قابل پاسخ ندانست.
پرسش ۱۲
پرسش: پرسش ۱۲: آیا پس از قولنامه یا مبایعه‌نامه، تنظیم مبایعه‌نامه دیگر ممکن است و محدودیت پیشین چه وضعیتی پیدا می‌کند؟
پاسخ: اداره کل حقوقی پرسش‌های ۱۱، ۱۲ و ۱۳ را مبهم دانست و آن‌ها را به کیفیت مطرح در استعلام قابل پاسخ ندانست.
پرسش ۱۳
پرسش: پرسش ۱۳: آیا برای قولنامه، مبایعه‌نامه و تعهد به بیع با وجود ماهیت متفاوت، یک نوع محدودیت اعمال می‌شود؟
پاسخ: اداره کل حقوقی پرسش‌های ۱۱، ۱۲ و ۱۳ را مبهم دانست و آن‌ها را به کیفیت مطرح در استعلام قابل پاسخ ندانست.
پرسش ۱۴
پرسش: پرسش ۱۴: آیا مقصود از مبایعه‌نامه، قولنامه و تعهد به بیع در ماده ۲ معانی عرفی آن‌هاست؟
پاسخ: قانون‌گذار در ماده ۲ قراردادهای خصوصی را با همان عنوانی که متعاملین به کار می‌برند به نحو تمثیلی ذکر می‌کند و در مقام بیان ماهیت دقیق حقوقی آن‌ها نیست. به این ترتیب، واژه‌های رایج عرفی را به کار می‌برد و معنای تازه‌ای برای «تعهد به بیع» و «قولنامه» در نظر ندارد.
پرسش ۱۵
پرسش: پرسش ۱۵: آیا پیش‌نویسی که دلال برای دفتر اسناد رسمی می‌فرستد، تعهدی برای متعاملین ایجاد می‌کند؟
پاسخ: پاسخ شماره ۱۵ منبع به موضوع دیگری می‌پردازد. به نظر اداره کل حقوقی، فسخ و اقاله ذیل عمل حقوقی ماده ۱ قرار می‌گیرد و در انفساخ یا بطلان، اگر مرجع صالح رأی صادر کند، طبق ماده ۸ قانون اقدام می‌شود. اسقاط حق انتفاع یا ارتفاق نیز ذیل ماده ۱ است، زیرا نتیجه آن انتقال حق است. پاسخ مربوط به آثار پیش‌نویس در منبع زیر شماره ۱۰ قرار دارد.
پرسش ۱۶
پرسش: پرسش ۱۶: آیا سندی که اشخاص در اجرای تبصره ۲ ماده ۳ تنظیم می‌کنند سند رسمی است و آیا برای تأیید آن در دفترخانه مهلتی لازم است؟
پاسخ: اداره کل حقوقی به پرسش‌های ۱۶ تا ۱۸ پاسخ مشترک داد. قراردادهای یکسان تبصره ۲ ماده ۳ در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت می‌شوند و سازمان ثبت خلاصه آن‌ها را طبق مواد ۱۵ و ۲۵ آیین‌نامه ماده ۳ در دفتر الکترونیک املاک یا پرونده ثبتی درج می‌کند. حق‌الثبت و مالیات نقل و انتقال طبق ماده ۲۰ همان آیین‌نامه در زمان انجام عمل حقوقی وصول می‌شود. با این حال، شرط الزامی بند ۲ ماده ۱۵ ثبت هر عمل حقوقی توسط منتقل‌الیه یا متعهدله را تا مراجعه به دفتر اسناد رسمی ممنوع می‌کند و طرفین باید برای عدم مراجعه تا شش ماه پس از موعد، سازوکاری در قرارداد پیش‌بینی کنند.
پرسش ۱۷
پرسش: پرسش ۱۷: استعلام‌کننده یادآور شد که تبصره ۲ ماده ۳ برای سردفتر به عنوان شاهد ممتاز جایگاهی در نظر نمی‌گیرد و هم‌ردیف کردن افراد عادی با افراد آموزش‌دیده پیامدهای فراوانی دارد
پاسخ: اداره کل حقوقی به این بند در قالب پاسخ مشترک پرسش‌های ۱۶ تا ۱۸ پاسخ داد؛ خلاصه آن ذیل پرسش ۱۶ قرار دارد.
پرسش ۱۸
پرسش: پرسش ۱۸: آیا در تبصره ۲ ماده ۳ صرف تنظیم مبایعه‌نامه یا قولنامه مالکیت را منتقل می‌کند و برای خریدار حق عینی پدید می‌آورد یا فقط حق دینی؟
پاسخ: اداره کل حقوقی به این بند در قالب پاسخ مشترک پرسش‌های ۱۶ تا ۱۸ پاسخ داد؛ خلاصه آن ذیل پرسش ۱۶ قرار دارد.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۱۴
تاریخ ۱۴۰۴/۰۸/۱۹، شماره پرونده ۱۴۰۳-۷۵-۱۱۱۴ح، مواد مربوط: ماده ۱۰ (صدر)، تبصره ۳ ماده ۱۰، تبصره ۹ ماده ۱۰، تبصره ۱۰ ماده ۱۰ و بند ۴ آن، آیین‌نامه تبصره ۳ ماده ۱۰ (ماده ۳۷)
پرسش: استعلام چهار ابهام را مطرح کرد. نخست، تبصره ۹ ماده ۱۰ تکلیف اراضی کشاورزی دارای تغییر کاربری غیرمجاز را روشن نمی‌کند. دوم، بند ۱ همین تبصره شرط تنظیم سند مشاعی را طرفیت تنها یک شخص می‌داند و فرض دو یا چند شخص را نمی‌گوید. سوم، صدر ماده ۱۰ مهلتی دوساله برای ثبت ادعا دارد، ولی تبصره ۱۰ معامله را تا هشت سال مجاز می‌داند. چهارم، الزام به درج عدم انتقال رسمی مالکیت در سامانه با بند ۴ تبصره ۱۰ درباره عدم پاسخ به استعلام ناسازگار به نظر می‌رسید.
پاسخ: اداره کل حقوقی درباره ابهام نخست به ماده ۳۷ آیین‌نامه تبصره ۳ ماده ۱۰ مصوب ۱۴۰۴/۰۴/۱۸ هیئت وزیران استناد کرد. این ماده در چنین اراضی فقط صدور سند زمین با قید کاربری کشاورزی و بدون درج اعیانی را ممکن می‌داند. ایراد دوم را وارد ندانست، زیرا بندهای دوم و سوم تبصره ۹ فرض مالکان متعدد مشاعی را پوشش می‌دهند. به نظر این اداره، میان صدر ماده ۱۰ و تبصره ۱۰ تعارضی نیست. مدعیانی که ادعای خود را ثبت کردند تا تعیین تکلیف قطعی ادعا و حداکثر هشت سال پس از راه‌اندازی سامانه در آن معامله می‌کنند. میان حکم درج عدم انتقال رسمی و بند ۴ نیز تعارضی ندید.
پرسش شما به یکی از این نظریات مربوط است؟
شرح موضوع و مدارک خود را از راه واتس‌اپ برای وکیل شمال بفرستید یا تماس بگیرید تا تیم حقوقی نسبت آن را با این نظریات و متن قانون بسنجد.
سؤال‌های متداول درباره نظریه مشورتی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
نظریه ۷/۱۴۰۳/۴۰۵ می‌گوید از ذیل ماده ۱ نمی‌توان بی‌اعتباری آرای مراجع قضایی درباره معاملات موضوع این ماده را استنباط کرد. محکوم‌له می‌تواند طبق مقررات مربوط و در صورت اقتضا با رعایت ماده ۱۰ برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کند.
خیر. نظریه ۷/۱۴۰۳/۴۴۷ به اصل منع دریافت وجه از مردم جز به حکم صریح قانون استناد می‌کند. بر این پایه، دریافت مالیات و دیگر عناوین این تبصره فقط به وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اختصاص دارد. وکالتی که این قید را ندارد از شمول تبصره بیرون است.
نظریه ۷/۱۴۰۳/۱۱۱۴ تعارضی نمی‌بیند. موضوع حکم مدعیانی هستند که ادعای خود را طبق ماده ۱۰ در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت کردند. این اشخاص تا تعیین تکلیف قطعی ادعا و حداکثر هشت سال پس از راه‌اندازی سامانه، با رعایت قیود تبصره ۱۰ در همان سامانه معامله می‌کنند.
با وکیل مشورت کنید
پیش از هر اقدام، با یک مشاوره بدانید دقیقاً کجا ایستاده‌اید و چه چیزی را نباید از دست بدهید.
مشاوره مشاوره فوری