آیین نامه اجرایی تبصره ۱ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (موضوع تعیین تعرفه دلالان معاملات املاک)

به زبان ساده، این آیین‌نامه مقرره هیئت وزیران برای تعیین تعرفه دلالان معاملات املاک در اجرای تبصره ۱ ماده ۳ قانون الزام است. پیشنهاد آن را سازمان ثبت اسناد و املاک کشور همراه با وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت ارائه کردند. آیین‌نامه مبنای محاسبه حق دلالی، سهم طرفین در پرداخت، ممنوعیت دریافت مازاد و محاسبه خودکار آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را تعیین می‌کند.

هیئت وزیران این آیین‌نامه را در جلسه ۱۴۰۴/۰۷/۰۲ تصویب کرد و معاون اول رئیس جمهور تصویب‌نامه را با شماره ۱۱۱۱۷۲/ت۶۴۴۳۴هـ در ۱۴۰۴/۰۷/۱۳ ابلاغ کرد. روزنامه رسمی متن را در ۱۴۰۴/۰۸/۰۵ در شماره ۲۳۴۷۲ (ویژه‌نامه ۲۰۷۱) منتشر کرد. متن آیین‌نامه تاریخ اجرای جداگانه‌ای ذکر نمی‌کند. نامه ایراد رئیس مجلس شماره تصویب‌نامه را به صورت ۱۱۱۷۲ ت ۶۴۴۳۴ هـ و با همان تاریخ ۱۴۰۴/۰۷/۱۳ نقل می‌کند.

تعرفه دلالان معاملات املاک چه موضوعی را تنظیم می‌کند

تعرفه دلالان معاملات املاک در این آیین‌نامه به معنای میزان حق دلالی مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی است. ماده ۳ هر دریافت وجه خارج از مقررات آیین‌نامه و مازاد بر تعرفه را ممنوع می‌کند. این ممنوعیت حتی با توافق طرفین و تحت عناوینی مانند اجرت یا حق‌التحریر نیز جاری است. متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود. ماده ۴ مسئولیت پرداخت را به طور مساوی میان دو طرف قرارداد تقسیم می‌کند، مگر آنکه طرفین در قرارداد به نحو دیگری توافق کنند.

زمان استحقاق دلال به نوع قرارداد بستگی دارد. در قراردادهای یکسان موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون، دلال پس از ثبت قرارداد در سامانه مستحق دریافت تعرفه است. ماده ۶ برای پیش‌نویس قرارداد، پنجاه درصد تعرفه را پس از درج و ارسال به دفاتر اسناد رسمی قرار می‌دهد. باقی تعرفه در زمان ثبت قرارداد توسط سردفتر قابل دریافت است. تبصره همین ماده درج فقدان اثر حقوقی پیش‌نویس را در متن آن الزامی می‌کند. ایراد رئیس مجلس شورای اسلامی به همین ماده ۶ مربوط است.

ماده ۷ تعرفه را بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌کند. وزارت صنعت، معدن و تجارت هر سال تا پایان اردیبهشت پیشنهاد کمیسیون‌های نظارت را درباره این ضریب دریافت می‌کند. هیئت وزیران پس از تأیید وزرای مربوط جدول را تصویب می‌کند. اگر حجم قراردادهای سامانه در هر شهر از دو و نیم درصد موجودی مسکن آن بیشتر شود، تعرفه سال بعد ۲ واحد درصد کم می‌شود. ماده ۸ سازمان را به پیاده‌سازی سقف‌ها و محاسبه خودکار تعرفه در سامانه مکلف می‌کند.

اصلاحات و ایرادها

رئیس مجلس شورای اسلامی پس از اعلام نظر مقدماتی هیئت بررسی و تطبیق مصوبات دولت با قوانین، ماده ۶ را مغایر قانون اعلام کرد. به استدلال نامه، ماده ۳ قانون پیش‌نویس را فقط انعکاس مذاکرات مقدماتی می‌داند. تبصره ۱ همان ماده نیز دریافت هر مبلغ بابت درج پیش‌نویس را ممنوع می‌کند. از این رو استحقاق دلال به پنجاه درصد تعرفه پس از درج پیش‌نویس و پیش از صدور سند رسمی با قانون سازگار نیست. به تصریح نامه، پس از انقضای مهلت یک‌هفته‌ای، بخش مورد ایراد ملغی‌الاثر خواهد بود. این نظر با شماره ۸۷۱۱۴/ه‌ب در ۱۴۰۴/۱۰/۱۷ اعلام شد و تا تاریخ بازبینی این صفحه اصلاحیه‌ای از هیئت وزیران درباره این ماده منتشر نشده است.

نظریات مشورتی و آرای مرتبط

متن کامل آیین نامه اجرایی تبصره (۱) ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (موضوع تعیین تعرفه دلالان معاملات املاک)

آیین نامه اجرایی تبصره (۱) ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (موضوع تعیین تعرفه دلالان معاملات املاک)

شماره ۱۱۱۱۷۲/ت64434هـ ۱۴۰۴/۷/۱۳

وزارت دادگستری ـ وزارت راه و شهرسازی ـ وزارت صنعت، معدن و تجارت

وزارت امور اقتصادی و دارایی ـ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

هیئت وزیران در جلسه ۱۴۰۴/۷/۲ به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت خانه های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت و به استناد

اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و تبصره (۱) ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱، آیین نامه اجرایی تبصره یادشده را به شرح زیر تصویب کرد:

آیین نامه اجرایی تبصره (۱) ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

(موضوع تعیین تعرفه دلالان معاملات املاک)

ماده1ـ در این آیین نامه، اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می روند:

1ـ قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱.

2ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.

3ـ سامانه: سامانه ثبت الکترونیک اسناد، موضوع ماده (۱) قانون.

4ـ دلالان معاملات املاک: اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی که با اخذ مجوزهای قانونی لازم، در مقابل تعرفه مشخص، واسطه انجام معاملات راجع به اموال غیرمنقول می باشند.

۵ ـ تعرفه: میزان حق دلالی دلالان معاملات املاک که با رعایت مقررات این آیین نامه تعیین می شود.

ماده2ـ تعرفه دلالان معاملات املاک به طریق مذکور در این آیین نامه تعیین و دریافت می شود.

ماده3ـ هرگونه دریافت وجه خارج از مقررات این آیین نامه و مازاد بر تعرفه، تحت هر عنوان از قبیل اُجرت، حق الزحمه و حق التحریر، حتی با توافق دو طرف معامله یا هر یک از آنان، ممنوع است. متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می شود.

ماده4ـ مسؤولیت پرداخت تعرفه برعهده دو طرف قرارداد بوده که به طور مساوی بین آنان تقسیم می شود؛ مگر آن که در قرارداد به نحو دیگری توافق کنند.

ماده5 ـ در قراردادهای یکسان موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون، دلالان معاملات املاک پس از ثبت قرارداد در سامانه مستحق دریافت تعرفه هستند.

ماده6 ـ در مورد پیش نویس قرارداد موضوع بند (ج) ماده (۱) آیین نامه اجرایی ماده (۳) قانون، دلالان معاملات املاک پس از درج آن در سامانه و ارسال به دفاتر اسناد رسمی مستحق دریافت پنجاه درصد (۵۰%) تعرفه هستند و پنجاه درصد (۵۰%) باقیمانده آن در زمان ثبت قرارداد توسط سردفتر اسناد رسمی دریافت خواهد شد. سردفتر مربوط مکلف است هنگام تنظیم سند رسمی، سند پرداخت باقیمانده تعرفه به دلال معاملات املاک را از دو طرف معامله درخواست و در پرونده مربوط نگهداری کنند.

تبصره ـ فقدان اثر حقوقی درج پیش نویس در سامانه در متن آن قید می شود و دلالان معاملات املاک باید این موضوع را به دو طرف معامله اطلاع داده و آنان را به دفاتر دلالت کنند.

ماده7ـ تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات بعدی آن تعیین می شود. وزارت صنعت، معدن و تجارت مکلف است هر ساله تا پایان اردیبهشت ماه، پیشنهاد کمیسیون نظارت هر شهرستان موضوع ماده (۴۸) قانون نظام صنفی کشور مصوب ۱۳۸۲ با اصلاحات بعدی آن، درخصوص ضریب یادشده را در قالب جدولی متضمن اطلاعات زیر دریافت کرده و پس از تایید وزرای عضو هیأت عالی نظارت موضوع ماده (۵۳) قانون نظام صنفی کشور مصوب ۱۳۸۲ با اصلاحات بعدی آن و وزیر راه و شهرسازی به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید:

1ـ میانگین ارزش معاملاتی املاک هر شهرستان، براساس مناطق جغرافیایی مختلف.

2ـ میانگین قیمت روز املاک هر شهرستان.

3ـ ضریب پیشنهادی برای قراردادهای مفید انتقال مالکیت و منافع، به طور جداگانه.

4ـ حجم قراردادهای درج و ثبت شده از سوی دلالان معاملات املاک هر شهرستان، در سامانه.

۵ ـ حداکثر مبلغ دریافتی تعرفه برای قراردادهای مفید انتقال مالکیت و منافع، به طور جداگانه.

تبصره1ـ تعرفه موضوع این ماده برای سال ۱۴۰۴ توسط وزارت صنعت، معدن و تجارت با رعایت ترتیبات مندرج در این ماده تا پایان مهر ماه امسال تهیه و برای تصویب در هیئت وزیران ارائه خواهدشد.

تبصره2ـ وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است مطابق مقررات مربوط، ارزش معاملاتی املاک هر شهرستان را به صورت برخط و آنی در اختیار کمیسیون نظارت هر شهرستان قرار دهد.

تبصره3ـ چنانچه حجم قراردادهای درج و ثبت شده در سامانه در هر سال برای هر شهر بیش از دو و نیم (۵/۲) درصد موجودی مسکن آن شهر بر اساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن باشد، در تعیین تعرفه برای سال بعد، تعرفه برای آن شهر به میزان ۲ واحد درصد کاهش می یابد.

ماده8 ـ سازمان مکلف است حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ این آیین نامه، سامانه را به نحوی طراحی کند که:

1ـ تعرفه ها و سقف مقرر در هر معامله را در سامانه پیاده سازی کند.

2ـ با ثبت یا درج قرارداد در سامانه، تعرفه دلالان معاملات املاک به صورت خودکار و براساس مقررات این آیین نامه و مستند به داده های مندرج در قرارداد و ارزش معاملاتی ملک محاسبه و به صورت سامانه ای اعلام و در قرارداد درج شود.

3ـ چنانچه میزان تعرفه تعیین شده از سقف های مقرر بیشتر شود، سقف مذکور به عنوان تعرفه در قرارداد درج شود.

4ـ امکان پرداخت تعرفه به صورت الکترونیکی و از طریق دستگاه کارت خوان متصل به سامانه فراهم شود و در صورت پرداخت از طریق سامانه، مشخصات پرداخت در سامانه و قرارداد تنظیم شده، ثبت گردد.

تبصره ـ تا زمانی که ظرفیت های مذکور در این ماده در سامانه طراحی و راه اندازی نشده است، عملیات دلالان معاملات املاک از طریق کارت خوان های موجود و طبق رویه معمول انجام خواهد شد.

معاون اول رئیس جمهور ـ محمدرضا عارف

سؤال‌های متداول درباره تعرفه دلالان معاملات املاک