تخلیه ملک استیجاری؛ وقتی مستأجر پس از پایان قرارداد بیرون نمی‌رود
«تا جای مناسبی پیدا نکنم، بیرون نمی‌روم»؛ این جمله را مستأجری می‌گوید که مدت قراردادش ماه‌ها پیش به پایان رسید. شما برای ملک برنامه دارید، شاید فروش، شاید سکونت خانواده یا اجاره به شخص دیگر. هر ماه که می‌گذرد، هم درآمدتان از دست می‌رود و هم صبرتان. وسوسه عوض کردن قفل یا قطع آب و برق در چنین روزهایی طبیعی است، اما همین اقدام‌ها می‌تواند مالک را به متهم یک پرونده کیفری تبدیل کند. تخلیه ملک استیجاری مسیری قانونی دارد که اگر درست طی نشود، ماه‌های بیشتری از دست می‌رود.
به زبان ساده، تخلیه ملک استیجاری یعنی خروج مستأجر از ملک و تحویل آن به مالک، پس از پایان مدت اجاره یا در مواردی که قانون فسخ قرارداد را اجازه داده است. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ برای اجاره‌نامه‌هایی که شرایط قانونی را دارند، راه سریع دستور تخلیه را پیش‌بینی کرده است تا مالک ناچار نباشد سال‌ها درگیر دادرسی شود. طبق ماده ۴ همین قانون، اجرای دستور تخلیه به بازگرداندن ودیعه یا سند تعهدی مستأجر بستگی دارد.
تخلیه ملک استیجاری و اعتبار اجاره‌نامه
سرعت تخلیه بیش از هر چیز به متن و شکل اجاره‌نامه بستگی دارد. قانون ۱۳۷۶ راه سریع دستور تخلیه را برای اجاره‌نامه رسمی و اجاره‌نامه عادی‌ای که شرایط شکلی قانون را دارد پیش‌بینی کرده است. اجاره‌نامه‌ای که این شرایط را کم داشته باشد، یا قرارداد شفاهی، مالک را به دادرسی عادی می‌کشاند که چند برابر زمان می‌برد.
بسیاری از مالکان این را روزی می‌فهمند که مستأجر دیگر حاضر به ترک ملک نیست. تمدید شفاهی قرارداد، دریافت اجاره‌بها پس از پایان مدت بدون هیچ سند تازه، یا قراردادی که در آن نام مستأجر واقعی نیامده، هر کدام می‌تواند دعوا را دشوار کند.
خطرهایی که مالک را تهدید می‌کند
خطر اول، اقدام شخصی است. عوض کردن قفل، بیرون ریختن وسایل مستأجر یا قطع آب و برق و گاز، هر قدر هم که حق با مالک باشد، ممکن است با شکایت کیفری مستأجر روبه‌رو شود. مالکی که ملکش را می‌خواهد، ناگهان باید از خودش در دادسرا دفاع کند.
خطر دوم، درخواست ناقص است. مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه، نوع ملک، مسکونی یا تجاری بودن آن، وجود سرقفلی و وضعیت ودیعه، هر کدام مسیر را تغییر می‌دهد. درخواستی که این تفاوت‌ها را نبیند، ممکن است رد شود و مالک ماه‌ها به نقطه صفر برگردد.
خطر سوم، فراموشی حق مالی خود مالک است. مستأجری که پس از پایان مدت در ملک می‌ماند، بابت همان مدت اجرت‌المثل بدهکار است و خسارت‌هایی که به ملک وارد کرده هم قابل مطالبه است. مالکی که در لحظه تحویل کلید با عجله همه ودیعه را بازمی‌گرداند، اغلب دیگر راهی برای وصول این مبالغ ندارد.
مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند؟
تصویر اجاره‌نامه و رسیدهای ودیعه را از طریق واتس‌اپ ارسال فرمایید تا پیش از هر اقدامی، کوتاه‌ترین مسیر قانونی برای بازگشت ملک به شما روشن شود.
ملک تجاری و مستأجری که سرقفلی دارد
تخلیه مغازه و ملک تجاری حساب جداگانه‌ای دارد. اگر مستأجر سرقفلی بپردازد یا قرارداد تابع قانون ۱۳۵۶ باشد، تخلیه ممکن است فقط با پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه ممکن باشد. نوشته سرقفلی و حق کسب و پیشه این تفاوت‌ها را از نگاه سرمایه دو طرف بررسی می‌کند.
وقتی ملک مشاع است یا مالک فوت کرده
اگر ملک چند مالک داشته باشد، واگذاری به اجاره و درخواست تخلیه هم به رضایت و حضور مالکان مربوط است. وراث مالکی که فوت کرده هم باید ابتدا وضعیت خود را نسبت به قرارداد روشن کنند. اختلاف میان شریک‌ها بر سر خود ملک موضوع دیگری است که نوشته خلع ید مشاعی به آن می‌پردازد.
نقش وکیل در تخلیه ملک استیجاری
در تخلیه، هر ماه تأخیر یعنی یک ماه اجاره‌ای که به دست مالک نمی‌رسد. وکیل ملکی وکیل شمال با شناخت دقیق قرارداد و مرجع صالح، پرونده را طوری پیش می‌برد که ملک شما بدون درگیری و بدون خطر کیفری به خودتان بازگردد و حق مالی شما هم در این میان فراموش نشود.
سؤال‌های متداول درباره تخلیه ملک استیجاری
خیر. حتی پس از پایان مدت اجاره، اقدام شخصی مانند تعویض قفل یا قطع آب و برق ممکن است مالک را با شکایت کیفری روبه‌رو کند. تخلیه باید از مسیر قانونی انجام شود.
طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، اجرای دستور تخلیه به بازگرداندن ودیعه یا سند تعهدی مستأجر بستگی دارد.
او بابت مدت ماندن پس از پایان قرارداد اجرت‌المثل بدهکار است و خسارت وارد به ملک را هم باید جبران کند.
ملک شما باید به خودتان برگردد
مدارک را از طریق واتس‌اپ یا تلگرام ارسال فرمایید یا تماس بگیرید. هزینه پیگیری حقوقی در برابر ماه‌ها اجاره‌بهای ازدست‌رفته، سرمایه‌ای برای حفظ دارایی شماست.
با وکیل مشورت کنید
پیش از هر اقدام، با یک مشاوره بدانید دقیقاً کجا ایستاده‌اید و چه چیزی را نباید از دست بدهید.
مشاوره مشاوره فوری